我是包租公陈爵爷。
我认为可以从以下几个方面着手：
1、区域垄断
我个人揣测，题主应该做的是分散式公寓，就是拿的小区里面的那种住宅。这样的房子比较分散，需要占用多的一些管理精力。我的建议是集中在一个区域拿房，比如在3公里以内的区域拿房，超过3公里的房子，再便宜也不拿。
这样做的优势是可以形成一定程度的区域垄断，就是租客想在本区域租房的时候，上网一看，全是你的房子，让租客别无选择。我经常碰到这样的情况，接起一个咨询电话，问A小区的房子还在不在，一会这个租客又打来一个咨询电话，问我B小区的房子还在不在，第三个电话问我C小区的房子在不在，我说这几个房子都是我的，租客就无奈了，只能找我租房。
形成区域垄断的优势是非常多的，一方面自己可以有定价权，就是房子的出租价格自己可以决定，溢价更高；另一方面，出租会更加容易，入住率更高；第三是容易做好口碑。
2、长收短付
做二房东的同行应该都清楚这一点，这是我们提高资金使用效率的一大法宝。所谓长租短付就是指，给业主月付或季度付款，收租客房租是半年付或者年付，这样我们手头才能拥有更好的现金流。
当然长收短付是个双刃剑，就是如果你扩张太快，当回笼的资金不够支付业主租金的时候，很容易形成资金链断裂，因此，使用长收短付的时候，一定步子不要太大，否则确实容易扯着蛋。
3、淘汰赔钱房源
经营一段时间以后，你会发现你能赚钱的房子一直很赚钱，不赚钱的房子一直在赔钱。那么就可以保留赚钱 的房子，淘汰掉赔钱的房子。这样就可以一直淘汰，手头剩下的都是一些优质的房源。
淘汰房子可以采用两种方式，一是专卖给同行，二是没有同行收购的话，直接违约处理。
4、规模效应
做二房东的都想着做成规模效应，以自如举例，进入成都市，用了3年的时间，收了10万套房子。自如就是明显的形成规模效应的好例子。形成规模效应有很多优势：1、可以降低成本。装修、家具、家电等，你的量越大，成本是越低的。2、收房更容易，规模越大，业主对你的认可度越高，收房越容易。3、出租更容易。形成规模效应以后，跟形成区域垄断是相似的，租客也是更加认可。
当然，个人或者小品牌的二房东没法做到自如那样，自如毕竟背后是有大资金支持的。我们可以做个小区域的规模效应，那也是恨不错的。
我是包租公陈爵爷，一个在海滨城市白手起家上千间公寓的实践者，我把这些年做包租的实战经验总结成了一本书《手把手教你做包租》。
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做二房东，主要是要看你与原房东在签订租房协议时，有没有明确规定，款经房东同意不得转租或借用他人使用等规定。如有，就是在做违约的事，一旦被房东发现，肯定是要回房子并收你违约金的。二房东也是要担风险的，如果没有经房东同意转租，租房人在房里有违法的事或在房子里出事，或损坏了房屋，你是要负责任的。如果房东同意转租，你就要与其写一个授权转租的协定，并分清发生问题时的责任。
