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中原区马桶疏通师傅电话(中原区专业马桶疏通电话多少钱)

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更新时间:2022-01-31 20:54:59

在长租公寓市场,资本在讲故事,刘洋在做事。

最高峰时,中国国内有将近2000家公司在做长租公寓。一场疫情过后,资本炒作起来的喧嚣散去,住房租赁市场逐渐回归理性。

在我爱我家集团副总裁、“相寓”总经理刘洋看来,仅凭规模要估值,只是在长租公寓市场讲故事,而实际从事住房租赁行业的人知道,规模只是其中一个角度,住房租赁管理链条复杂,管理周期长,经营并非易事。

据上市公司我爱我家2021年半年报披露,报告期内“相寓”实现营业收入9.55亿元,营业成本7.72亿元,营业利润1.83亿元,毛利率19.14%。我爱我家董事长谢勇指出,相寓是上半年业绩中表现最亮眼的部分。

“相寓”在住房租赁市场中有着怎样的定位?这一项目为什么没有随波逐流地进行规模扩张?长期看,住房租赁市场需要怎样的公司提供什么样的服务?带着这些问题,36氪未来地产作者对刘洋进行了专访。从一线房产经纪人做到我爱我家集团副总裁,刘洋结合其20年的从业经历,给出了区别于“资本故事”的描述。

我爱我家集团副总裁、相寓总经理 刘洋

存量时代

时间回到2003年,“央产房”上市试点盘活了近60万套存量住宅,北京二手房市场随之萌芽。香港中原地产、美国21世纪不动产等老牌房产经纪公司陆续进场,当时的我爱我家是刚刚成立三年的行业新秀。26岁的刘洋加入公司,成为一名房产经纪人。

市场初始阶段,房产经纪人被坊间称为「房虫儿」、「二道贩子」。像刘洋这样的北京「本地人」,在当时的我爱我家只有不到10个。

为什么选择这个当时看起来不入流的职业?刘洋回忆称,自己当时从写字楼租售行业出来,看到了商品房改革和住宅业务发展趋势,认定了二手房市场的发展会越来越好。

2003年,我爱我家历史上的第一单央产房交易由刘洋完成。卖方、买方、中介、律师、政府主管人员……几乎所有人都是第一次处理此类交易,最终花了数个日夜「磨出」几十条协议,这成为了我爱我家标准版房产交易合同的蓝本。

刘洋回忆,他到昌平区回龙观负责区域拓展时,那里是北郊农场,庄稼地旁孤零零地伫立着几栋六层洋房,后来逐渐发展为亚洲最大的居民区。他所拓展的首个我爱我家回龙观门店,交易量曾经长期霸占全国门店前三名。

事实证明了刘洋的预判,不到十年间,北京二手房交易量超过新房,量差逐年增大,市场进入存量时代。

从经纪人到店长,从区域经理到业务总经理,再到相寓业务总经理,刘洋的个人成长史也是二手房租售市场的发展变迁史。「我很幸运,赶上了行业发展最快的阶段,也选择了自己热爱的公司。」刘洋表示,如今市场瞬息万变,从业者不得不跟上节奏。

不动产管理

2018年,大规模的资本涌入造成长租公寓市场陷入疯狂,租金贷泛滥、高收低出、长收短付——为了做大规模的恶性竞争成为常态。

从业多年,市场变化到底是「危」还是「机」,刘洋有自己的独立判断。「我们内部有过讨论,最终还是认为相寓做好自己的事情就足够了。吹气泡式的规模肯定会破灭,违反了经营原则和经济规律。」

「当年相寓成立之初开始就对业务进行优化,对管理标准、产品结构、租后服务等各业务链条进行优化改造,通过数字化的能力建设提升管理效率,2019年在行业最喧嚣的时候,冷静判断,保留优质资产,调整产品结构,为后续发展做到了充分准备。」相寓运营负责人回忆当年刘洋对市场的判断和大局观,仍然感叹「具有前瞻性和准确度。」

如刘洋所预测的,此后长租公寓运营商频频暴雷,行业监管不断完善。相寓的市场份额不降反增,进一步确立了龙头地位。

行业从疯狂到混乱的过程中,相寓的经营理念保持理性,不设单一优先指标,更注重规模、效率和收益的平衡,避免加入价格战。

「我们一开始就知道房屋托管业务盈利极难,但必须要做。」刘洋考虑到房屋租赁是我爱我家的优势业务,当出现其他对手时,先上牌桌总是没错的。

实际上,早在2001年,我爱我家就引入了“房屋托管”——与业主签订协议、委托房源、确定租金,代为管理和运营,业主可以按期获得租金。

刘洋回忆刚加入我爱我家时,小区的叔叔阿姨们没事就来门店坐坐,修马桶、换灯泡、打电话、借伞更是常事,我爱我家的门店更像是社区的一份子。「最初是熟悉的租客有托管房屋的需求,我们是基于提供服务的逻辑来做这项业务。其实它的利润较低。毕竟在投入同样人力,买卖交易的佣金要高得多。」

从更长远的行业逻辑来看,刘洋认为「全社会的消费习惯及生活理念已经发生了天翻地覆的转变,但有一项基本的市场需求是从未改变的——居住需求。年轻人是未来三十年的消费主力军,要为他们提供服务。」

刘洋表示,相寓从一开始要做的就不是过去几年「高收低租」、「只看规模讲故事」的长租公寓模式,「我们的本质定位是不动产管理。」目前相寓面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家政服务和家居产品,并拓宽了包括分散式、集中式、酒店产品、蓝领公寓、综合配套空间等六大产品系,并将相寓的管理能力和系统能力输出拓展管理咨询等业务。

数字化与平台化

相寓成立后,刘洋的第一个重要决策是建立数字化系统,而非扩大房源规模。因为管理托管十几套房很容易,当数量升至几万套、几十万套,就成为巨大的挑战。

「在全国各城市公司业务发展的过程中,因公司规模、市场情况、管理水平上的差异,

系统建设存在业务标准化和地方差异的矛盾。」相寓技术负责人告诉36氪,想做成这件事并不容易。

公司内部甚至有人认为全国统一系统是一件不可能完成的任务,但刘洋坚定认为数字化是必由之路。「系统决定了所有规则,数字化所贯彻的是管理逻辑。」

与忙着跑马圈地的长租公寓公司不同,相寓业务线的技术人员占比达到了90%,技术人员独立开发运营的资产管理系统AMS,在整合房源、财务管理、服务流程等方面实现了全国相寓业务的标准化、线上化和统一管理。

市场规模、增量人群、租金变化等大数据来自我爱我家二十多年的积累。与此同时,我爱我家核心业务系统CBS 和 相寓AMS 双系统打通,实现了跨产品线系统、跨团队的房源、客源及带看等数据同步,从而达成两大核心业务系统的整合和优化。

数字化的好处在于通过对时间周期、市场变动、流转人群等全量分析,能够追踪到每个影响业务运营的因素。相寓技术负责人解释,「现在看来达到公司业务管理规范化、风险最小化、效率最大化,并推动智能运营及管理能力的持续提升,为公司持续盈利并长期增长起到了举足轻重的作用。」

数字化系统确立后,相寓要进一步平台化。刘洋以「京东」模式类比:「既有自有产品线,也有加盟体系,还能扶持中小微企业,推动行业健康规范发展。未来的相寓将以管理为核心,为行业中小企业提供综合解决方案。

一条路走得太远,人们总是容易忘记为什么而出发。但刘洋还保留着作为房产经纪人的初心,「为更多人找到满意的房子——我已经做了18年,我会在我爱我家工作到退休。」

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