壹
First
前些天看“秦朔朋友圈”，一篇文章提到：根据消费经济学理论和国际经验，当人均GDP达1000美元时，居民消费结构将从生存型向发展型转变。
其中，当人均GDP突破4000美元关口后，别墅市场开始兴起……
而2016年天津的人均GDP，已经达到了115613元。折合当时的汇率，大约是16666美元。
按照这个标准，天津房地产时代的别墅时代是不是早就来了？
这个数据也许只能做参考，但人人心中都有一个“别墅梦”。反正这两年，姜Sir身边很多的朋友，正在考虑、或者已经实现了这个梦。
据天津克而瑞统计，2016年，天津别墅市场共成交14323套，均价14386.85元/平方米；今年1-7月，共成交5061套，均价16486.10元/平方米。
特别是从成交总价段来看，200-500万元区间的成交数量、所占比例最大：2016年成交8393套，占比58.6%；今年1-7月成交3472套，占比68.6%。
这个总价段，可以是近郊一套改善的电梯洋房，也可以是城中一套刚需的两居高层。对于那些有点闲钱、有点小闲的新中产们，以此来兑换一种“有天有地有院子”的生活，再合适不过了。
贰
Second
在天津房价一路普涨的背景下，想把总价控制下来，唯一的方式只能是压缩户型面积。
看看现在天津的经济型别墅市场，200平方米以上都算是大户型，主流面积段都在180平方米上下，个别项目还做出了130-150平方米、甚至110平方米的迷你小排屋。
当然，面积太小的话，还要做出楼上楼下的感觉，那就只能牺牲一定的舒适度了。
归纳起来，目前天津180平方米以下的经济型联排，户型格局大同小异：
地上三层，部分带地下室或挑空赠送；楼梯间位于户型中央，将房子一分两半；一层南向客厅，北向厨房、餐厅，或者把餐厅放在楼梯旁；二层南北两个套房；三层南向主卧套卫生间、衣帽间或书房。
中规中矩，大部分联排都是这么设计。
而且，通常是面积越小，开间越小。150平方米以下的排屋，Sir很少见到过开间超过5.8米的。
这样就有一点点小瑕疵：通常只能做到一个开间，一层安排不了老人房。
叁
Third
不过，最近两年天津房地产市场的产品进化速度还是很快的。最近，已经出现了面宽达到6米的迷你小联排。
在宝坻京津新城，实地地产开发了一个海棠雅著项目，预计9月初开盘，首推80套排屋。其中，联排中户150平方米，中户180平方米，开间做到了6米，一楼加入了一个房间。
老规矩，上建筑版CAD户型图。
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其实从格局上看，这款户型也是中规中矩。但就是因为开间、进深尺度的改变，使得其能实现了比其他一些小面积联排项目更好的居住体验。
总体进深是13.1米，看似不小，但采取了层层缩进的方式，一层进深最大，二层缩减到11.6米，三层更是缩减至不到9米。
如此一来，实现了立体功能分割：一层是公共活动区，面积也最大；二层是家人生活区，面积次之；三层是主人生活区，面积最小。
而且，因为整体开间达到6米，使得一楼外面的院子也能做到足够大。
接下来，姜Sir分层拆解一下。
一层
一层南向入户，雨檐下有一个大约4平方米的独立玄关。左侧有一个1.5米长的凹槽，正好可以放置鞋柜。
客厅4.2米×6米，面积不算太大，但却是一个方方正正的独立空间，不气派却很实用。由于宽度达到6米，可以把玄关门前的位置留够一个1.5米宽的通道，左侧留给沙发区。
楼梯位于中间，餐厅的位置就在楼梯旁边，是一个3.4米×3.2米的空间，足够顺向摆下一张宽80公分的六人餐台，而不影响人从旁边穿行。
北向老人房是最大亮点。通常这种150平方米联排一楼是很难挤出房间的，但是这个户型做到了。家中如果有腿脚不便的老人，就不用承受上下楼的不便了。而且，这个老人房还连通着北向一个小院，算是老人私享的，特别方便老人在此打打拳、种种花。
厨房不大，但却实用。尤其是宽度有2.5米，能做出深“U”型橱柜，使用效率极高。
二层
实际上，一层客厅的位置是挑空的，样板间装修时，在二层封上楼板，变成了一个主卧。
整个二层平面布局非常紧凑。楼梯上来，南北两个卧室，中间只有一个很小的走廊连接，没有丝毫面积浪费。
而且两个卧室全都带独立卫生间、衣帽间，舒适度极高。特别是南向卧室，由于有6米开间，甚至可分割出一个独立化妆间。
三层
三层面积较二层又有缩小，二层的北向卧室没有了，所以楼梯间的位置多了一个开窗，上下楼也能有采光了。
主卧与一楼客厅同宽，面积近25平方米，堪称豪华。因为有两个采光面，是“主卧 衣帽间”的组合还是“主卧 书房”的组合，完全看你的心情。
北向一个超级大浴室，面积高达10多平方米。双洗手台、冲浪浴缸、独立淋浴间，全都摆下也是绰绰有余。
肆
Forth
当然，如果论舒适度，无疑边户180平方米更值得推荐。据说，连北京搜狐焦点主编王佳，看了之后都动了买一套的心思。当然，原因还是超低总价。
总体开间达到了6.9米，真正实现了两开间朝南。
一楼餐厅面积更大，完全可以放下一张六人圆桌。老人房的面积也更大，摆下衣柜没有问题。同时，边户南北连同的小院，更是买别墅人的最爱。
二楼在餐厅的上空，多了一个独立书房。而且因为是边户，还能在侧面有一个开窗。
三楼主卧面积达到将近30平方米，主卫干湿分离。
（题图是日剧《卖房子的女人中》，东京一栋建筑面积只有30.5平方米的“一户建”。）
后记
好些人看过这种迷你小联排，反应都是：“太憋屈，怎么住？”
的确，大部分户型的楼梯又陡又窄，上下不便，这是最大的弊病。
可是话又说回来，能用买一套市区公寓的总价，去实现一个有天有地有院子的别墅梦，你还想怎样？
也正因楼梯的先天不足，Sir认为一层有一个房间非常必要。即使在阴面，也能解决家中老人上下楼的不便。
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