商业地产转住宅地产用地需要先进行用地性质变更手续，包括申请用地性质变更、获得批准后进行土地登记。此外，还需要进行环评评估、规划设计、建设施工等环节。在完成所有手续后，开发商可以开始进行住宅地产项目的建设和销售。注意，不同地区、不同情况下手续可能有所不同，开发商需具体咨询当地相关部门并遵守相关法律法规。
如果土地使用权人想要将商业用地变更为住宅用地的，需要遵循以下步骤：
提出申请：首先，土地使用权人需要向当地的自然资源主管部门（通常是规划局和国土资源局）提交用地类型的变更申请1。
政府审批：经自然资源主管部门审查后，这份申请需要上报给原批准用地的人民政府进行审批1。如果在城市规划区内改变土地用途，还必须先经城市规划部门的同意1。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》规定，如果确需改变土地的建设用途，应当经过自然资源主管部门和原批准用地的人民政府的批准1。
缴纳土地出让金：商业用地转变为住宅用地可能需要补缴土地出让金2。
规划管理委员会批准：在某些情况下，商业用地转为住宅用地的方案可能还需经过规划管理委员会的批准3。
签订变更合同：一旦得到政府的批准，国土资源部门会与申请人签订变更合同，以调整土地利用条件，包括变更规划设计条件和土地利用性质3。
需要注意的是，商业用地土地使用权最高年限为40年，而住宅用地土地使用权最高年限为70年2。因此，改变土地使用性质涉及到复杂的行政程序和多方面的法律法规，需要谨慎处理。
