来源：羊城楼市
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楼主不是房姐，楼主是广州本地人。名下一套房，为给小孩腾出上学名额，刚刚完成一卖一买，攒下热腾腾的经验，转化成1.3万字长文，理性且清晰地告诉你，在卖一买一过程中，怎么根据市场和需求定价，如何与中介/业主周旋，议价有哪些技巧，以及签约需注意的细节，看完这篇文章，或许你能少走许多弯路。
搬好小板凳，故事开始。
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
本人是广州本土人。有时打车时跟司机聊天，听到我是本地人都万分羡慕，“我听说你们广州人都好多房子啊。”我每次都回答他们，“那是村里面的，城镇户口（老四区）根本就没有。。。”
好吧，说一下背景。
卖前，我家（妈妈这边）就一套房子，03年原住处拆迁获得补偿，我和我妈就买了南田路万国斜对面某房改宿舍。
南国路万国斜对面房改宿舍买入：17.5W；卖出：92W
那时看房子的经历就不说了，最后选了7楼61平两房（非顶层），就是看中它使用面积高，交通环境好，商业成熟，还有我妈最喜欢的房间够大。当年买的时候看过房产证，89年的房子，17.5W成交。
这房子一住十年多，期间我经历了毕业，结婚，生子。后来也是我妈妈自己住，到前年，妈妈觉得上楼梯高层开始吃力，考虑卖一买一，换电梯楼小面积。
于是开始放盘。
2014年正是楼市升得挺让人心红的时候，我最初放齐头100W，底线打算98W成交。因为不急，一开始中介带了不少人来看，房子硬伤是高，但间隔四正，还是蛮适合那些初次置业的新婚夫妻的。
后来看的人多了，期间受一些房产政策影响，导致房价上涨了一回，我一度开到103W，最后还是有价无市，曾经有过几个诚意客，但由于公积金贷款问题还是没下文。
本来一直不急，直到今年。
我儿子今年要入读小学，东山户口，祖辈房产，条件自然是父母要无房产。而海珠这套房子是我和我妈联名的，我妈开始沉不住气了。
刚好春节后，沉寂多时的中介电话突然又多起来。一个也在附近住的老广看上我们房子，打算投资放租，还价92W（我开价98W，心理价格可降到95W），本来我不想卖。
卖一买一最担心的是，卖了的钱不够买啊。但是妈妈觉得放盘这么久，心态就开始不行了，而且我儿子读书的事情也迫在眉睫，一直说服我，我看在客人是一次性付款的份上，不想烦，也当天答应了。
周三答应，周六签约，期间客户还打了几次电话跟我妈说，“大家讲口齿啊，我钱都从银行拿出来了。”呵呵，遇到一个比我妈还性急的人。
二手买卖真的讲缘分。签约那天，大家打了个照面，我感觉对方也是个好说话的人，不似奸诈之人，于是也放心了。不跟他纠结，顺利答应以92W成交。
签约当天收了客户10W定金。其实说真的，我们从来没有谈过给多少定金，他说给10W，我心想，这么多吗？估计是怕我反悔不卖吧。
但我提出一个条件：因为我们要买新房，中间的时间短租其他房子比较麻烦，所以希望在交易过户之后以租客的身份向他租房子，租金价钱后来定在2500元/月。
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这里插一下，中介是那种非常非常小的中介行（非连锁），中介是个中年师奶，看着就觉得非常不专业。之前我妈四处放盘，大行对我们这些低价盘一直都不上心，反而是这些小中介成交了。她们再不专业，但是上门的客户不多，抓一个是一个。
签的合同也不是复印纸一式三联的标准版本，我没认真研究这个合同是怎么来的，就研究一下一些关键条约，如任何一方违约赔偿，这里写的是定金的双倍（标准版本是总价的10%）。对于我而言，觉得条约也比较合理，于是没怎么在意就签了。
按规矩，在过户交易当天，客户应当可以收楼的（一次性付款）。我们协商了反租，同时客户也提出不希望无了期地等，我们定了3个月内交楼。因为大家都是爽快的人，价钱、反租、交楼时间、过帐时间等都是三几句就谈妥了。
回忆一下时间点，3.4签约（收10W定金）➙3.8到交易中心过户（收80W余款，压了2W收楼当天扣除租金等开支再付）➙5.8交楼（收16950余款，含1950管道煤气安装费）。
过程非常顺利，买卖双方都没有任何为难对方或忌惮对方。例如收楼当天，本来新业主希望再留5K不付，等我户口迁移后再付，怕我收齐钱就没那么上心了。但我跟他说等现金周转，希望这5K大家也别差几天，他也就爽快打钱给我了。
电费平时是月中扣费的，我让新业主去电网过户时确认电费是否还没扣费，如果是，把金额告诉我，我再还给他。他说好。
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二手房交易中心过户所需资料清单：
1. 身份证（包括新老业主、配偶、孩子）
2. 物业房产证（含买家原有物业房产证号）
3. 业主结婚证原件&复印件
接下来讲交易中心过户当天，发现小中介的各种不专业而导致的各种意外，希望这些案例给大家提个醒，免得时间浪费了，事办不成。
我对二手交易流程压根就不熟悉，想着听中介就OK了，过户那天，她提醒我和妈妈带着身份证、房产证、和我的结婚证原件及复印件过去。我家住得有点远，于是约了10点钟。
海珠区的朋友大概知道，交易中心在南北广场那个四边不及地铁站的鬼地方。我地铁从宝岗大道站出，打了个uber过去，偏偏司机不懂路找了很久才找到我。心急如焚的我迟了20分钟才到。中介拿到我和我妈的身份证，才开始在1楼大厅旁边的自助网签机慢慢排队、捣弄......
捣弄到一半，发现需要填买家现有一所物业的房产证号，买家楞了，“我来买房子，没想到要提供我现住的房产信息啊，你也没通知我带来。”大家都懂的，谁会记住自己的房产证号呢？于是......中介停止了折腾网签，到楼上排队帮买家查册去了，只有查册，才能显示房产证号......
好了，查完册，11点多了，又下来弄网签。看她很多地方都不知道该怎么填，又跑去找人，等弄好到2楼拿号时刚好12点，停止取号了......
没办法，我们一行6人（我两母女、买家夫妻、中介2人）去旁边的小餐馆吃饭等。买家Z先生很热情地招呼，点菜并愉快地结账，我果然没看错他人品。
1点钟一开门，中介慢悠悠上去拿号。派号工作人员会收资料，检查资料是否齐全。然后问我，你先生和你孩子的身份证和户口本呢？
轮到我楞了。我卖自己婚前的房子，为什么需要小家庭其他成员的资料呢？工作人员回答，可以不提供啊，那就不能享受证过五年唯一房产的税收优惠了。
MD这个中介压根没提醒过我准备啊，我不了解政策，作为中介她不至于连这个都不懂吧。虽说我是卖家，税和中介费都由买家承担，但也没必要由于我不配合导致人家要给多钱啊。
这时也只好马上回去拿了，幸好买家有车，婆婆也在家，买家车我去婆家拿了户口本，去老公公司拿他的身份证，再赶回来，又浪费了一个小时。
回来取号开始各种等，只见中介一副林黛玉的模样摊在凳子上说，好累啊，昨晚没睡好啊，每次来交易中心都累死人......作为职场女性我最讨厌看着这种人，明明是服务人员，没服务好，还在客户面前表现得不想干的样子。
结果，由于时间耽搁了，当天没把所有手续办妥，还剩下了交税环节没做好就到点下班了，没办法，只能第二天中午偷鸡再来了。
第二天，总算顺利完成。成交价92W，中介报上去75W，评估价79W多。中介费用1%。买家的老婆跟我说，“我感觉就是我们两自己在摸索着办手续，那个中介什么都不懂，都是我们自己在问人。”
我回答她，如果我是你，我不会给足中介费咯。她笑笑说，算了，不敢。至于为什么不敢，相信大家都懂的。怕中介报复啊，嘻嘻。
这里的意外可以总结几点：
1. 网签不用到交易中心跟人家排队抢机，在签约当天中介就应该用公司电脑上网去完成。一可以节省办理时间，二可以锁定房源，防止卖家反悔卖给别人；
2. 要带什么资料要提早准备好，有时真不能完全相信中介，尤其是你判断了对方并不专业的前提下；
3. 像我和我妈联名户口的，网签时其实刷其中一个的身份证就可以；
4. 证过五年唯一房产的优惠，注意，唯一房产是以家庭为单位，包括配偶及未成年子女的，需带齐家属证件。
就这样，卖一交易愉快地完成了，准备下一段更艰难的路——买一。
在讲看房子之前，先分享卖一的一些经验：
1. 放什么价格：可以先参考同小区或者同地段其他人的放盘价钱，然后再加个小几W试水，如果不急卖，可以多放一会儿，等待更好的买家（例如像我这个一次性付款的，可以省却很多事情）；
但如果希望短期内成交，又发现来看过的人都没有下文，甚至连看房的人都没有，就要考虑调低价格了。房子的税收优惠也是一个卖点，也可以在此基础上适当地抬高一点点总价。对于买家，他会把房子和税费总价算在心里的。
2. 放什么中介：别迷信独家，别迷信一级中介，尤其是你的房子总价低的情况。一级中介根本懒得带客户来爬楼梯。把方圆几里能接触到的一切中介包括O2O、微信朋友圈一切渠道都用上就对了。不管什么中介，能抓到客户的就是有用的中介。前提是，你自己也要提高一下知识，不要像我去到现场才发现那么多问题。
3. 议价态度：有段时间，有房子是王道，往往卖家会摆出一副我房子那么好你爱买不买的姿态，其实真不必。这不过是市场经济的你情我愿，即便你房子再好，不卑不亢的沟通态度就好了。
如果看房子的人各种挑剔你的房子，在旁边应：是是是，我也觉得这个是问题，但是......（指出其他优点），切忌跳起来指责人家没诚意就不要看，你不买大把人买之类的。双方相谈甚欢的话，对于将来交易谈其他条件会顺利很多。
4. 放盘时期的心态：我也经历过房价上涨的一段时间，看房的人多起来，中介电话也多，有客人还98W我没卖，后来沉寂了一回，有人还95W我更不愿意卖。
而事实是，自己的房子是不是笋盘，得有自知。结果历时一年半我最终是以92W成交的。虽然这个价格是历史低价，但我自己调整了心态，还是痛快成交了。毕竟再拖个两年，即便大环境房价还是上升，但我楼梯楼的升幅一定比不过电梯楼，所以以后置换的差价只会更大。
重要的事情说一次：哪怕你一开始放盘，遇到第一个买家还价能到你心理预期，就卖了好了。不要觉得那么顺利难道是我的价格特别低，是不是该反价等待下一个呢？这么想的话，往往你可能错过了能给你最高价格的第一任诚意买家。
5. 中介们的小把戏：中介能有多真诚呢（估计得罪好多人，呵呵）大家大概都懂的，不过说到底，人家是靠这个两头瞒混口饭吃的，所以有时中介对买家的小把戏我们不得不配合。
例如楼龄，他们最惯常报低；还有我们家的外墙原本是石米的，在亚运的时候才穿衣戴帽弄的瓷片外墙。这个是在签约后，中介才交代我不要道破的。
6. 一些费用是可以让买家还你的：我们有个特殊情况，之前大楼统一报装管道煤气，收了1950元，在我们交易之后煤气公司才过来安装的。那这些可以出示单据向买家收回。
7. 家具问题：在谈判的过程中，有些买家是会纠结交楼是否包括家具和空调等。
我个人觉得，这些东西就别跟买家纠结了，自己都用了这么多年，卖出去又不值钱，去到新家尺寸不同搬过去未必合适，搬家公司也是逐件收费的。还不如刀切豆腐两面光，如果人家喜欢，都送给下一手好了。空调就更加了，新买的也就一千多，你找人拆了再装加运费都好几百了，何必搞到交楼的时候留个洞导致下家又浪费钱去装修呢。
我们广州人有句话叫“卖仔莫摸头”，大大方方地送人，留个好回忆，将来在附近碰面还可以做朋友呢。
8. 最后也是最重要的，交楼问题：卖一买一最大的困扰是过渡。如果先买后卖，一来手头没资金，二来担心卖不出去，导致买的房子要毁约，因此更多人选择的是先卖后买。
可短租和搬两次的成本先不说，光是人心力交瘁都够了。最好的方法是跟买家谈好晚一点交楼，而自己以合理的租金价格反租。当然前提是你要遇到好买家。
因此，谈判的过程当买家还价，你也把自己的要求摆出来作为让步的条件。我之所以同意92W成交的原因就两个：买家不急着收楼和一次性付款。
90年代老房子 · 宝岗大厦40㎡小两房，105W
终于讲到买一。
卖一完成，妈妈当天就跑去各种中介留电话看房子了。因为我要上班，妈妈白天看，看好的会约我下班过去看第二次，看了觉得自己都接受不了的，就不用浪费我时间了。因此这里我只陈述了我有去看的。
我的要求是：100W左右的电梯房，海珠区，最好在旧居附近，我妈可以住得比较适应。其他户型、朝向、楼龄、是否唯一等暂没有限制。
我去看的第一家，宝岗大厦。
妈妈白天去看过，说40平米，间了两个小房间，她是蛮喜欢这么小还可以多一个房间的，想着如果我儿子过去住都有地方。开价105W。我印象是90年代的房子，是比较老的了。
老海珠估计听过宝岗大厦的历史问题，以前好像是开发商跑路了，所以没有房产证，为此我在电话里面跟中介确认过。她说前几年已经办好房产证，现在都有的了。
下班坐地铁去到凤凰新村，走了好久才到（10-15分钟）。就是单体楼，在内环路旁边，没有什么小区而言的。我都忘了是几楼了（看电梯楼对楼层不敏感）。
房子是出租给几个小年轻，客厅固然小，房间是长条形，因此中间做了个大衣柜当隔板分开了两个，每个都只放得下一张床的大小。阳台朝天井因此采光不好，不过这个可以理解，旧时电梯楼小面积一般在设计时，都安排朝天井的位置，总价预算低就要放弃一些条件了。
阳台朝向不好都算了，关键是它还兼任着厨房和储物间的功能，想想都知道多乱。阳台边上是洗手间，没认真看，小是必然的。
妈妈可能被之前看过的南北广场的奇葩户型震慑到了（印象中是80几W不超过90W的开价吧），看到这个居然说好，所以才喊我过来。可是我一进屋就非常不喜欢。房子太旧不多说，光是在马路边上还是内环路边上这个问题，送给我也不住的。
这个也是不知名的小中介，也是一个阿姨年纪的女的，看着都有50几岁了，口角市井。看完下楼，她带我回店铺，我问，这个房子最便宜多少？你能问问业主吗？
奇葩的事情发生了，该中介回答我：你要我去讲价，要先下诚意订啊，不能白做事的。我们中介就经常是这样子，帮忙谈价格都谈下来了，然后又说不买，我们就白做了。
我笑了：随便你去不去谈，反正要我给诚意金，那是不可能的事情。
她还在那里发表她的伟论：这是公司规定，通行都是这么做的。你期望谈到什么价位，签个合约，你付了诚意金，如果我谈不下来是可以退你的，这是保证我们工作的积极性啊...
我回答她：阿姨，财不入急门，这个生意你可以不做，我也没关系，同一个房源，我自有办法找其他中介帮我谈。
这个时候，她回了我一句，好，要不这样子，我约客户“摆台”（行业术语，买卖双方直接当面议价），能谈多少你自己去谈吧。不过这样，你给我多少中介费呢？
我故意问她：那你说多少呢？
她迟疑了一下，试探着回答我：我们公司规定是收两个点的。
我内心是呵呵了一下，然而还摆满了笑容回答她：买家和中介是在同一阵线的，我们的关系应该是双赢。如果你能帮我谈到理想的价格，给你三个点我又有什么所谓呢？
她像是整个心都复活了。呵呵，我觉得自己好坏！可是我就是看不过眼某些中介的嘴脸，当客户是人偶随便你摆弄吗？我能理解你们需要吃饭，也没打算让你们白做，但麻烦你们多一分真诚少一分套路，也不是满大街都是傻子随便你忽悠的。
于是，这套我看不上眼的房子就这么拜拜了。我承认我坏，如果不是那个中介想忽悠我，我连话都懒得跟她多说两句。还是应那句话吧，财不入急门。
江泰路 · 动感华庭38㎡，98W
看宝岗大厦那天是周四，第二天我搜罗到海珠区有小面积的楼盘，看到了江燕路的动感华庭，于是叫妈妈过去探探。
查了说只有一套小面积符合我们要求的放盘，4楼，西南向。妈妈去了现场看，直接在人家家里和中介面前打给我说，不错的，有阳台，房子也还可以。
下班我又开始了漫长的长征。珠江新城上班，海珠看房，看完陪妈妈吃完饭回白云的家。如果各位看官还记得的话，那段时间受深圳上海房价疯涨的影响，广州也开始骚动起来。我怕多拖一两个星期，手中的钱就买不起了。必须马不停蹄地看。
从江泰站出来，走去动感华庭有点远，也是要15-20分钟的距离。相比宝岗大厦，动感较新，应该是十几年的楼吧，正对燕子岗体育场，周边环境算是比较安静。但还是没有封闭式的小区，4栋楼，我看的是最靠马路的一栋。
一进门正对着厕所，不小，但旧。左边是房门，房的窗户靠马路。右边入厅，厅出阳台。阳台是很大没错，也是斜对着江燕路。客厅尽头有个小门进厨房，厨房是挨着阳台的。形状是很奇葩的，反正连个冰箱都放不了。
那么问题来了，冰箱只能放客厅吧，可客厅真的一点多余位置都没有，于是冰箱是放在阳台的落地窗前。出阳台，你必须绕到沙发背后，并且小心别被冰箱磕碰到了，侧着身子才可以出去。
98W，38平（好像是）。我没有太记住，因为没打算考虑。一切靠马路的房子都不适合我那个神经衰弱的老妈，更何况户型也奇葩。
离开时问中介，动感还有其他放盘的吗？他说有一套十几楼的，朝向相反的同面积，也就是南向，要贵10W。我说那就不看了。
回去时经过南珠广场。中介说，一期有一套2楼电梯的，很旧了，88W要不要看，不过估计你们不会看上的。我想想反正都到了就看看吧。中介回去拿钥匙，是吉屋。
南珠是封闭式小区，稍微比较安静。很旧的楼，2楼一出来黑得不像样子。一进房门一股霉味，破烂得不行。没阳台，厨房不像原生的，像是凭空弄出来的，只有一个窗户朝天井，然后经过一个奇怪的走廊才进房间。具体我不太记得了，呆了30秒我就走了。
告别之后，我和妈妈回到江泰路地铁站那边找吃的，经过了另一家中介，传说中的德X行，后来他们还真的推了个房子我差点成交的......
万科峯境 · 一手公寓41㎡，97W起
话说我们途径了德X行，在门口看了不到5秒，马上会有中介推门出来接待。
我直接了当地问，动感华庭的有吗？他说有一个4楼98W，我说看过了，然后讲一下我的要求，问他还有没有合适的。他说，海富花园有一个，37平98W的。我问海富花园是哪里呢？他指了一下对面马路一片比较新的白色楼盘。
我马上心动了，看着是挺新的，而且位置比动感好多了，靠近江泰地铁口，也比较接近江燕路的商圈，于是问，现在可以看吗？他打业主的电话一直cut线，我交代他，我先在附近吃饭，如果你联系到业主的话我们就吃饭后再来吧。
当天晚上他给了我一个回复，已联系业主，业主说已经有意向客户准备签了，至于是否成功签约下周一再回复。
我跟妈妈饭后告别。第二天早上妈妈去了东晓南那边去看了几套，不满意。下午我回南田路跟买家签约。签约当天有朋友推荐我看同福西的万科峯汇，41平，97W起，新楼现楼可以马上交的，我答应签约后去看。
我知道万科峯汇之前一期是住宅，对于万科的出品还是挺认可的。可是这个价格，感觉太笋了一点了吧，这个单价比二手房还低。虽然那个地方现在交通不太好，但是也即将通地铁了，好歹也是老城中心，还靠江呢。
半信半疑地赶了过去，一走进售楼部才发现，原来2期卖的是公寓，心想糟了，妈妈不会喜欢的。
环境不多说了，新房子，一进去就是酒店房间的设置，全新带精装，酒店式户型，推门进去一单间，开放式橱柜带电磁炉抽油烟机，洗手间自然是大大大，房间也就是放一张床和衣柜的空间。对于我们这代人来说，最喜欢这种拎包入住的公寓了，但妈妈肯定不行。
酒店式没归属感，没家的感觉，无明火不适合煎炒煮炸的老人家们，厕所大对于她来说没个卵用，只觉得浪费平方数，单间感觉东西无法放不归一，商水商电还阶梯式收费，更让她心惊胆战，关键是那7块多/㎡的物业管理费，她也不懂欣赏。计价时她都心不在焉不在状态的，我没多浪费时间就赶去下一个点。
还记得之前带我们去看动感华庭的中介吗？他约我们去看动感后面一个楼盘天海庭......
天海庭40几㎡大单间，105W起
天海庭，在动感后面的小马路，离地铁站更远了，静倒是比较静，小区不大，但好歹不在马路边。白色的外墙，斑斑驳驳的历史痕迹。
所谓40几平米，报价好似是105W，一进去租客就自己跑下楼随我们看了，心真大。
说是说一房一厅，其实就是一个大单间，房间是用玻璃间出来的，如同睡在鱼缸里面。客厅尽头是厨房，厨房进去才是洗手间。客厅另一侧出阳台，阳台打通又跟客厅一体，但不是长形的，说不出的奇怪。
装修奇旧，做的是20年前流行的那种天花板，想着如果真要买了，还得把天花拆下来重新做，真不知道拆了之后里面是怎么样的。
没多呆就走了，中介也知道是白走一趟。当时都6点多了，饭赶不上吃，妈妈又被东晓南的中介约过去。
一站地铁，但从江泰路到东晓南这一站路就比较长了。我问妈妈，哪家中介，她从包里面翻了一叠卡片，好不容易翻出了一个——满X红的。
满X红，刚被LIAN家收购了，其实属于同一家公司。东晓南车水马龙的，附近又有批发市场，人多吵杂，相比之下，江燕路更宜居。
一出地铁就看到了那店铺，晚上7点的光景，店铺里面挤满了客户在洽谈，莫非市道大好了？！卖一买一的人最怕这个节点突然价格翻上去。
中介让我签了看楼纸就出发了。
第一家，我也忘记楼盘名字了，是在东晓南旁边一条都是食市的小路穿到尽头出大马路右拐。非常远，大概走20分钟，而且那边人烟稀少的，感觉晚上回家很不安全。小区倒是很新很安静，大是不大，但看楼的大堂和大门保安设备、电梯等，都看得出楼龄应该很新。
到了楼上，走廊位置也贴着很新的瓷片，没进去我就很有好感了。可是我对这个房子的印象，只停留在这里了......
约好的租客，估计是不耐烦配合了，无论如何按铃都没人开，听到门里面有手机的响声，但是一直无人接。就这样等了20分钟，中介又打回公司让同事联系业主再联系租客，房子里面的手机依旧是响了又响，一直无果。只能往下一家了。
下一家，锦绣星城，是我和妈妈第一家有诚意谈了价格并且动心要下手的房子。
锦绣星城 · 底价117W43㎡一房一厅，预算115W
话说中介带我们进锦绣星城，我心已经暗暗欢喜，小区较大也较新，大堂电梯等都很好。屋内曾出租，现在是业主本人住，出差不在，业主父亲就在附近住，骑着自行车就来了。
业主的父亲有70多岁，仍然身体硬朗的样子，推着车进电梯到楼上，一出电梯就对着屋子，这是房子最大的硬伤。房子也约43平米左右，进门左边洗手间，右边鞋柜，然后是客厅，与大门斜对的是房间，客厅后面是一开放式厨房，有一小阳台。
整体间隔四正，厅略嫌小，放不了多少家具，房间却很舒服，床可以放中间两边上下都可以，还有一个面积不小的飘窗。屋子是单边房，最重要的是，装修很新，完全可以拎包入住。
我承认女人是比较看外表的，进门感觉是最重要的，因为新装修，因为拎包入住，因为屋主装了我一直心心念念的水晶吊灯，我几乎就立刻定了下来，是这里了。母女同心，我完全感觉到我妈妈也很喜欢。
为了详谈，我邀请业主父亲坐下来慢慢聊，大致了解了业主父亲买房子给儿子结婚用的，才买了两年，当年是毛坯买下来，老人家一手一脚装修的，因打算自住都用很好的材料，后来因为儿子跟女朋友吹了又搬回家住，就放租了。现在孙子都一岁了（跟另一个女朋友结婚哦），因为小孩大了不够地方住就想卖了再换一个。
为着看房方便，就把房子收回来自住了。
大致情况我了解了，就问了一下中介，这房子多少钱（之前中介在电话跟我妈说过，但我妈一天接太多电话了没记住），中介略犹豫了一下说：125W~额，这比我预算贵太多了吧，怎么推一个远超我预算的房子给我呢？这是业主瞬间打断中介：你就别听中介开的价了，中介都开价都是混蛋的。我给的实价是120W。
怎么说呢，120W，我心里也一下子换算不了均价，但是心里觉得就是喜欢。110W大概是我能承受的上限了，但是心底也知道这个价格不可能还得出去的。115W吧，115能拿下来再回家跟妈妈盘点一下积蓄，许是可以的。
这个时候我也不动声色，先不还价。招呼一下业主，继续跟他聊聊家常，从他年轻时的光辉事迹讲起，父亲有钱，但在那个年代被打进监狱，然后他如何苦逼地做知青，回来广州都30好几岁了，误了青春，晚婚，因此儿子年龄还比我小。现在退休，但因是公职人员，退休比白领工资高得多。
业主是一个孝顺的人，重亲情，这时我也打起亲情牌了，说起我和妈妈两个如何相依为命，说了很多话锋才转到现在妈妈年纪开始大，身体不好，想着帮妈妈换电梯楼，但预算有限云云。最后才抛出一句：诚意我们确实是有诚意的，能否再给个便宜点的价格呢？
业主说：本来这房子昨天就签约了，儿子还为了签约迟了一天才出差的。可是那个人临到签约，又不肯帮我们赎契，要我们问财务公司借高息贷款来赎，那个客就是做这行的，要我问他们借，于是我们就不签了。
咦，要赎契的。我就说：叔叔，这样吧，契我们也可以先赎，而且我们是一次性付款的，您看看能否给个优惠的价格我咯。
业主说，我看你们母女都好人，118W吧，不能再低。
我继续不还价，继续聊天，聊聊屋子装修，聊他家庭的事，最后再说，叔叔，118W对于我们来说还是太高了。
业主说，我儿子说了，底价是118W的，看在你们份上，我私人再降低1W，117W，只能这么多了。
这样我们在屋里聊了一个多小时，都快8点半了，而且真正业主得在几天后的周三才回来，再要议价也要找他落实才作数，并且就算签约最快也倒周三，最后我说回去再考虑一下就告别了。
这个房子，是我们第一家心动的房子，只是因为价格远超预算，得回家从长计议。
离开之后，中介就巴拉巴拉地跟我说，业主大半年前就放盘啦，一直都放125W，最近才开始放松这个价格的，我也从来没有听过他放117W的价格的，确实是很笋很笋了，整个锦绣星城都没有那么低的单价了。我懒得听忽悠，直接问一句，你们佣金点数多少？
3个点。
我心里开始说脏话了：我说，现在还哪有中介收这么高啊？！
解释还是那几个理由：
1. 我们是一级中介如此这般；
2. 单价高例如300W以上的房子收2点都可以，单价低的点数要高点；
3. 最后说，可以帮我向公司争取收2个点。
我也先不还价，跟他说，帮我谈到115W，点数再考虑给你多少。
忙了一整天，9点才坐下来吃饭。我一坐下来看餐牌，妈妈已经很满意地说，不如就这间吧，我不想再去看了，117就117吧。
我差点没喷茶，我说，你回家先数数你积蓄有多少（我其实是知道的），我自己也顶多有10W，加起来才够给这个差价的，还有税费中介费什么的，你是不是要买了这房子就一铺清袋呢？房子我会继续去谈，两万能谈下来最好，不要急于妥协啊。至于看房子你还是要去看的，因为这个房子我们未必可以成功成交的。
只概叹妈妈退休十余年，每年加退休金，现在每月有3千余元，就好当自己是有钱人，浑然不知民间疾苦。我只是不想这个年纪，倾家荡产地买一个房子也不留点钱傍身。
总结一下锦绣星城的房子优缺点：
▷ 优点：
1. 小区大，有游泳池，房子新；
2. 装修很新，拎包入住；
3. 距离地铁很近；
4. 间隔四正还有阳台。
▷ 缺点：
1. 总价单价高；
2. 屋门正对电梯；
3. 客厅小，不经用；
4. 最不喜欢的因素是，房子朝向马路，虽不是一线，但能看到内环路，从风水角度和噪音都有担心的。
这里就顺便讲一下谈判议价的技巧：
1. 最好一开始直接见业主谈价格。中介会把业主的价开高，抬高客户的心理预期，如果客户还120W，觉得自己便宜了5W，客户那边谈都不用谈就可以瞬间成交。套路，都是套路！
2. 业主开了价格，不要急于还价，有时你还的价格刚好已经是业主觉得很理想的价格，则不能达到低价。得想办法让他一步一步地松口，不断探对方底线。
至于怎么想办法，没一个谱，要看对方是什么人，投其所好。关键的一点，好话谁到爱听，多说好话，嘴巴甜一点。
3. 当你探得差不多，心里有个要还的价格的时候，有时未必要自己说出口，可以让中介去说，如果你还了一个对方觉得是远远低于底线的价格，还面对面谈崩了，以后就很难谈下去。
让中介去谈，去磨，中介为着佣金会去努力，哪怕谈不下来需要妥协，也不用撑在一个死位置不动，双方还可以继续让步，没那么僵。
想着这事情需要有几天的时间才能交易，趁这几天着妈妈继续看，所以又有了接下来的故事......
海富花园暗房，预算95W
周日一天，妈妈又跑去东晓南那混了，一则看回那个租户不开门的老远的那个房子，说进去看不好，就没叫我了。一则她有跑去找别的中介去问锦绣星城的房子，跟着别的中介再去看了一次，业主还是118W，但可能看房的人太多，貌似没认得我妈妈。
而另一边厢，我又去找了别的中介帮我谈这个房子。我承认是有点不厚道的，但是在买家的角度，我只想用更低的价格和中介佣金成交，这是无可厚非的。如果人家帮我谈到115W，我不可能还跟链jia签吧。
不知大家是否还记得之前，我问过德X行中介海富花园那个事情。当时说，就只有一套符合我要求的放出来，但是业主已经有意向客户准备签了。到周一，又说没签成，于是带了我妈妈去看。
妈妈那个见一个爱一个的主啊，看完回来后跟我说，她更喜欢海富的，不要锦绣了，要我下班过去看。
海富花园，在江泰路站上来，穿过万科的商场过马路就是了。外围靠马路的是一期的楼梯房，我们看的是2期。
2期是电梯，12还是13层的忘了，反正就是比较老的电梯楼了，不过在花园里面，确实是挺安静的。那房子在3楼，电梯一出来的右边，楼梯间很黑，我们站在那里等了租户几分钟，那梯灯是不断地关的。
外观看起来很旧了，进门之后，没比外面好，应该也是新楼到现在没有装修过的。进去右侧有个房门，房间倒不算太小，但是暗房，只开了个小窗户通小走廊的。厅尽头左侧是洗手间，要多旧有多旧没细看，阳台打通做了厅的一部分，朝天井是必然的。
右侧有个小走廊，穿过走廊才到厨房，走廊除了给房间通了个窗户外，可以用来放杂物和晾衣服。当然朝天井的3楼，也不见得可以晾到什么衣服。
老实说进门的感觉我不太满意，一切都老黑老旧的，没有锦绣那种惊艳与舒服。但妈妈说便宜，而且她更喜欢海富的花园。
我自己简单地做了锦绣与海富的优劣势对比：
锦绣优点：
1. 装修好，拎包入住；
2. 楼龄较新，会更保值。
缺点：
1. 贵，超过我们承受能力；
2. 周边较乱，有批发市场，没有海富宜居；
3. 看到内环，担心会有噪音。
海富优点：
1. 江泰路无论商业配套和周边环境都比较宜居；
2. 便宜，可以轻松拿下；
3. 小区内，比较安静。
缺点：
1. 楼龄旧，怕不保值；
2. 要重新装修，想想都头痛；
3. 光线就没抱太大希望了，但户型终究不满意。
共同优势：
1. 近地铁，都是5分钟左右到达小区；
2. 花园都比较大，都有游泳池。相比锦绣花园配套设施比较新，但是海富时间久，树木比较多和高，我妈反而更喜欢。
其实做了这个对比之后，由于地段上和宜居程度上，海富更有优势，于是我也倾向于海富这个房子。
看完后跟中介回店铺聊，他叫了经理过来跟我谈。无可否认那个经理比业务员更难忽悠，天花乱坠一堆，说这个房子很笋很抢手，本来都被人抢了，海富的房子放一套没一套，业主也怕烦，没有看到实客不会议价，所以一般都不大肯接电话的云云。
铺垫了一堆之后，我说了我95W买（开价98W），常规的戏码来了，那个所谓的经理又跟我提出诚意金之类的。
我唯有笑笑，继续说，谈得下来我就签了，但前期我一分钱都不会给。之后经理东拉西扯地聊了一个小时，详细我就不记录了。
唯一要总结给各位的一点，哪怕房子你很有心买，哪怕对方说价格如何难谈下来（中介猫腻我之前有说过），在没签合同之前，不要跟中介签任何协议，不要给中介一分钱。人总是有反悔的权利，无论业主还是你。但给出去的钱，要收回就不可能了。
确实第二天，再准备签的时候，我妈妈又反悔了。
江南西翠菊园37㎡一房一厅，103W
第二天，中介说约了海富业主下午到店谈价格，约我也一起。我说要上班没办法，你们先谈，价格好了就我晚上过去签好了。
3点多时，中介说价格OK没问题了。然而4点多我妈妈急急打电话给我说，今晚不要签那套啊，我刚刚看到一套更喜欢的，装修很新，可以拎包入住。
妈妈让中介打给我，是爱X吉X的中介。电话一打过来，我就感觉这人挺实在的。她说：其实这房子真不算好，采光不好，没阳台只有一个窗户，很小的，你进去看估计真看不上眼。
约了第二天晚上去看，但是当天我先上他们公司网页看了下这套房子，其实还真不错，小是肯定小的，37㎡一房一厅，103W，但是地段比较好，在江南西，而且房型也不错。
第二天去看，约了中介在地铁口等，步行不到5分钟，江南西翠菊园。小区很小，才4栋楼，但是也是封闭式小区，小小的一个花园。
没进屋我已经有好感了：1. 地段好；2. 不靠马路，安静；3. 交通太便利了，而且离我旧居很近，妈妈完全不用改变她的生活圈。
3楼的一个小房子，一出电梯确实房子密密麻麻的，后来也了解到，该楼层是拆迁回迁户的安置房，所以在户型和设置上是比较不好。进去房子，右面是开放式厨房，有一个窗户对着天井，正对大门是洗手间。
可喜的是，厅不大，但方正实用，该摆得家具都可以摆上去，人走动也不会挤。房子长形的，曾经有个小阳台打通了作为房间的一部分，衣服得晾出去。房间窗户朝花园，安静。
装修新也是眼见的，当时是晚饭点。业主是个80后到最末尾的男生，在附近的小学任教，未婚，父母也跟着一起住。
我和妈妈都喜欢这个房子，立马喊上业主带上房产证身份证到楼下花园跟我谈价格。我之前心里就预期100W齐头就成交了，也不打算再还个98W再拉锯的，大家快人快语，能成交就行。之前跟中介说好，价格由她出口去还。
为什么三方面谈，由中介开口还价会好一点呢？毕竟买卖双方在利益上是对立的，卖方会觉得你还价会压低，由中介去谈感觉会客观一点。前提是，三方都在场。其余时候，中介就可以很多暗箱操作了。
看了房产证，还有1个多月才够2年，所以业主说去年开的是110W，后来改到103W是因证不够2年高额营业税所减的，贷款还有55W未还，因为提前还款流程都要近一个月，所以这个交易时间到时配合得上的。
我一次性付款，可以帮业主赎契，这个就是一个很大的议价优势。
聊了近一个小时，业主没有当下答应，说回去再跟父母商量一下，晚一点回复。9点时收到中介电话确定没问题，只是我第二天刚好公司年会，没办法签约，要拖到后日周末。大家心里面都没有底。
幸好，周末大家都依约到了，也顺利签合同。业主是小学教师，这个也是我比较看中的，人老实，大家都好说话。
对于这个房子，我们在合同里面有约定一个特殊要求，就是在我提早过账当天（帮赎契），业主就要交楼给我，这个是我们之前提前说好的。所以在签约时非常顺利，我付了3W定金，违约的话是房子总价的10%，并付了一半的中介费（5K）。签约之后中介马上网签并发了扫描版给我看了。
这里总结一个先卖后买可以考虑的小技巧：
1. 前文提了，卖房子后跟买家约定反租；
2. 买房时，提出让对方提早交房的要求；
3. 很多买家都会担心赎契风险，我提出了过账当天要先收房子，并且在签约当天就马上网签，一来锁定房源，二来钱给出去时，房子至少收到手，减低一点风险。
当然，所有这些都不是约定俗成的，必须要谈。前提是，你得像我一样好彩，遇到的买家卖家都是好人。
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