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海信电视六千多买了是不是不划算(海信电视有必要买大一点的吗)

海信电视六千多买了是不是不划算(海信电视有必要买大一点的吗)

更新时间:2022-03-05 01:13:37

前段时间接到读者反馈,让小编帮忙分析一下即墨楼市的发展历程,今天小编刚好看到了一篇关于此问题的文章,觉得写得不错在这里和大家分享一下

2016年之前的即墨放在青岛房地产市场一直没有多大的存在感,前些年火过一阵的中央别墅区套牢了许多寻梦温泉的投资客,后来西海岸再造一个主城区的口号吸引了一众投资客一路向西,接着胶东新机场的落地也着实让胶州火了一把,而即墨仿佛被很多购房者遗忘在角落。

依稀记得2015年全城打折促销的盛况,各家渠道分销争相奔告,城东某本地开发商均价四五千任挑任选,某大鳄盘一口价甩卖,某国内龙头房企有栋楼甚至均价四千多带精装修,温泉片区更不用说,遍地死盘,只留几个人在接待中心守盘,各家开发商无论大小统统放低了姿态,明着暗着降价,但还是改变不了库存几十个月的尴尬局面。

时间转眼到了2016年,受贷款政策宽松和青岛市场大环境的影响,即墨片区的成交量开始复苏,价格也开始稳步上升,但均价也一直维持在6000-7000元的水平,这种情况一直持续到2016年底,关于即墨的各项利好消息集中释放,市场活跃度和成交价格又达到了一个新的高峰。

即墨市场目前已经有了比较明显的板块分化,城区大致分为西部城区、中心城区、东部创智新区等几个板块,下面我为大家逐一解析。

西部城区:学区环绕大鳄逐鹿

首先讲一下传统即墨人最为认可的城西片区,该片区交通十分发达,汇集了蓝鳌路、华山一路、长江二路、天山一路等主干道,东拥即墨市中心,南侧通过天山一路与城阳主城区紧密相连,同时依托青新高速即墨北出口,可以畅达全国各地。这里聚集了德馨、长江路、华山路三个属重点小学和28中、萃英两个重点中学,几乎汇聚了大半个即墨的优质教育资源,所以多年以来一直是即墨购房者竞相追捧的片区。

上一波市场火热的时候,片区内的御园以及它隔壁的前即墨地王壹品华庭一度售价达到万元,但由于大环境影响最后都落得一个以高入市,以降价终的结果。此后该片区迎来了港资开发商的高迪墨香郡,期间还请来周海媚和蔡少芬为项目站台,销量也一直不错,接着五百强正大携浙江知名房企佳源合作开发了佳源都市,从起价5000多卖到七八千又跌回五六千,中间起起伏伏到了现在的均价9000元左右,2014年加入商贸城片区的复星天贸城一直没有开动的迹象,据消息称为适应市场变化项目已更名为复星云谷。

去年上半年开始,绿城代建的岘山花城强势亮相,高层均价如今已经达到万元左右;时间轴拉到今年,随着青岛各片区的地荒愈演愈烈,许多大鳄将目光转向了离主城区最近的即墨,保利鏖战几百轮高价抢走绿城岘山花城三期用地,某L开头的全国级大鳄也欲通过合作开发的方式入驻该片区,青岛本地H开头龙头企业开始介入天山一路附近数个村的前期改造,大鳄们群雄逐鹿,可以说相当热闹,未来该片区将会呈现一个大盘林立的状态。

综合来说,即墨西部城区的居住氛围已经日渐成熟,教育配套十分完善,美中不足的是医疗和商业配套有待提高,但是随着第三人民医院迁建萃英中学以北、国际商贸城区域的不断开发、城中村的持续改造,相信该片区的发展在未来一段时间会再上一个新台阶。

中心城区:改造持续推进老城嬗变可期

再说中心城区板块,这里集中了即墨绝大多数现有优质配套,从商业教育和交通方面来说有其他片区无法比拟的综合优势,区内坐拥宝龙、佳乐家商圈以及即将建设的地铁7号线,实验二小、实验中学等优质交易资源也集中于此。

但由于历史原因,即墨在城建方面历史欠账比较多,城区内遍地都是城中村和棚户区,也因此,即墨中心城区内的新盘相对于西部和东部一直较少。片区内第一个称得上大盘的便是宝龙城市广场,该项目为坊子街片区拆迁改造项目,容积率很高,远看有如鸽子笼一般密集,价格方面有很长一段时间持续在五六千的水平,受近期市场火热的影响才慢慢达到了7000-8000元,该项目的商业继承了宝龙在青岛半死不活的一贯状态,但胜在处于核心地段,现在还是达到了非常高的入住率。宝龙之后的便是市医院片区改造而来的墨河嘉苑,整个项目相对来说比较中庸,开发商为本地企业操盘能力一般,加之小区内商品房与回迁户混住,价格一直处于一个相对稳定的状态,如今的均价大约在8000元左右。

经过坊子街和市医院的拆迁之后,政府大致积累了不少旧城改造的经验,所以顺河片区6个村居和即墨古城14个村居的大拆迁轰轰烈烈的展开,实力央企中交地产和青岛本地房企天泰接踵而来,中交地产以顺河片区为开端,打造了知名的中央公元项目,为改变区域整体面貌开创了良好局面,而天泰即墨古城的中式院落,更是以上千万的价格扭转了人们对该区域的认知。

2016年底,海信签约贾家庄改造项目,以旧村改造的形式进入该片区,为老城区的更新又增添了一份活力,加上目前正在推进的东关片区改造项目,即墨市中心的整体面貌会在近几年有一个非常大的改观,刚需以及注重配套的购房者可以重点关注一下这里。

东部创智新区:全城瞩目后来居上

接下来讲一讲东部创智新区板块,这里可以说是目即墨楼市的焦点。城东的拓荒者当属万科,2008年万科青岛第二个项目落子即墨鹤山路定名四季花城,颠覆了当时即墨市场的价格,也让众多购房者发现原来即墨的房子原来可以这样,加上早万科进入该片区的鲁商,以及本地开发商信特系列、城建德馨系列的各个项目,构成了即墨东部板块多点开花的局面,但片区发展始终没太越过204国道。

时间定格在 2014年前后,创智新区的概念强势崛起,而后的城东真正意义上成为了即墨楼市的焦点,万科首次越过204国道向东开发南杨头旧村改造项目;中航信托与绿城合作首入即墨开发了经典的理想城系列;央企新兴际华青岛第一子新兴中心城落地;海信经过128轮竞价拿下盟旺世家地块;鲁能紧随海信之久,以151轮竞价的围追堵截拿下绿城玫瑰园东侧地块,鲁能地产自出售领秀城(即现在的海信麦岛系列项目)之后已暌违青岛多年,此度归来将即墨项目定名为青岛鲁能公馆;海尔以产业合作形势与猪八戒网联手打造60万方的八戒小镇;大鳄纷争,加上片区内本地企业开发的裕东新府、丽山国际、龙山上苑、天一仁和郡等多个项目,创智新区板块一跃成为整个青岛的热点片区之一。

价格方面,片区内唯一的次新房龙山花园在2009年左右首次入市,当时均价仅为两三千元左右,而后伴随着创智新区的逐渐开发,在2016年之前该区域均价在很长一段时间维持在5000-7000元,目前受新即墨新行政中心的迁移和板块开发强度提高的影响,该片区的价格一路走高,目前区域内均价约为10000元左右,多层洋房达到12000-13000元左右。

当前的创智新区还处于飞速发展阶段,随着麦德龙、清华启迪科技园、中粮大悦城、新城控股综合体等大项目的逐一落实以及行政中心的东移,创智新区的配套会更加完善,相信以后这里会是北青岛区域最为闪耀的板块之一。

结语:县城的体格青岛的心

年后的即墨市两会,政府的宏伟蓝图一次又一次被提起,诸如地铁11号线年内通车,即墨将成为全国为数不多的通地铁的县城,地铁7号线即墨市区段也即将开始环评,继蓝色硅谷之后,即墨市区也将迈入地铁时代,即墨的GDP也已稳居山东县域冠军的宝座,北京航空航天大学青岛校区落户即墨;另外,坊间盛传即墨将在2017年迎来撤市划区,真正成为青岛市区的一部分,一条又一条利好消息不断的刺激即墨房地产市场。

其实放眼整个2016年,即墨市场的库存周期就在逐渐降低,加之银行贷款利率宽松,很多之前积压的购房需求开始得到释放,涨声一片,整体均价从2015年的五千多涨到六千多,终于在16年底均价达到了7字头,买涨不买跌的心理也使得购房群体活跃起来,房源开始变得逐渐紧俏。三月份青岛出台限购政策,限购范围包括市内六区,即墨幸免,仅在330加码的限购中将即墨纳入两年限售和限贷范围,很多在市区失去购房资格的人把目光转向离主城区最近的即墨,原来就库存不多的市场又迎来了一波购房高峰,以至于造成目前即墨的部分项目房源紧俏的状态。

至于后市,限购政策有太多的不确定性,即墨在未来的时间被纳入青岛市限购范围是概率比较大的事情,另外,随着银行贷款政策收紧,部分依赖杠杆的投资性需求逐渐弱化,相信市场会越来越趋于理性。但总体而言,即墨区域在以后的青岛版图中还有很大的发展空间!

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