铁建城412楼王
没有一百分的楼盘，也没有零分的楼盘。
「价值盘」并非说它们就是最牛的盘，无懈可击的盘，而是代表它们在这段时期，能带给这座城市、这片区域一定积极意义的内容。
当然，我之前说过这里的价值盘，在成渝一些业内专家看来可能很初级，也说过还有一些价值盘因限于「十大」或大环境原因未被收纳进来。
言归正传，2021年贵阳楼市十大价值盘是（排名不分先后）：
- 碧桂园·贵阳中心（南明）
- 佳源·贵阳印象（南明）
- 中铁建·铁建城（南明）
- 小关万达广场（云岩）
- 万科·观山甲第（云岩）
- 中铁·云著（观山湖）
- 中海·映山湖（观山湖）
- 建发·和玺（白云）
- 天一观山阅（白云）
- 中交绿城·桃源小镇（贵安）
下面我们一一解读，或能为你置业提供一些参考。
碧桂园·贵阳中心
□省会市中心垂直综合体，贵阳豪宅头排。
主城一环内，河滨公园旁，人民大道和瑞金南路交汇处，一号线河滨公园站地铁盘。该位置贵阳人不陌生，是好地段。
项目由7栋摩天大楼构成，都为全玻璃幕墙，都在200米以上。最高一栋为商务写字楼，高380米，是目前主城最高塔楼。
产品涵盖住宅、公寓、写字楼，裙楼为16万方购物中心，自持运营。
贵阳中心实拍图
它的亮点在于大胆的创新和大平层户型：
1.600平超大平层，一层一户、汽车电梯入户（双车位、全球只有3个项目）、室内大泳池、客厅110㎡，挑高空间达7.2米。
2.126㎡到280㎡的精装住宅，层高有3.6米，尺度感拉满，填补老城顶端改善空白。
3.380米塔楼规划五星级酒店、空中停机坪、云端会所，公寓楼规划无边界天际泳池等。
这些都是比肩一线强二线的贵阳突破性的创新元素，成为豪宅头排的重要因素。
贵阳中心效果图
至于开发商碧桂园，说两点：①项目由广东总部直管，杨老板要倾集团之力打造好，有别于其它碧桂园项目；②开发商财务状况非常安全，也就是说有钱。
目前住宅价格2.5w左右。
置业人群：高净值人士。如600平可作为企业家超级社交场所，280平作为家庭顶级改善住宅。
佳源·贵阳印象
□主城一环高改善代表作，坐揽贵阳双名校
佳源是浙江房企，首进贵阳，贵阳人较为陌生。最新的消息是，12.3中天金融集团拟将中天城投集团100%股权转让给佳源创盛和上海杰忠，转让价89亿。简单说，就是中天部分资产卖给佳源。
项目的地段也很好：由观水路、宝山南路、南明河、观风台围合成，二号线宝山南路站地铁盘，南明河滨住宅，距省委直线距离最近五六百米，距甲秀楼最近直线距离八百米，距省医最近距离七八百米。
贵阳十八中紧挨楼盘，隔观水路是南明小学，它们是公认的贵阳小学、初中头部。贵阳印象极大概率是能划片到这两所学校的。
所谓高改善，就是能最快最近抓取好学校、好医院、好景观、好商业、地铁站等资源的好房子，所谓「高改善代表作」，就是配上最好资源的好房子。
目前，综合拥有上述贵阳顶级资源，仅此一项目。为什么新秀城不是，它在河景上差了些，在教育上的确定性不如贵阳印象。
接下来，就看它怎么实现“好房子”。
先看下物理数据：占地8.8万方，132亩，建面52.2万方，容积率4.64，户数2050户，3700多个车位，16栋高层住宅，1栋商服楼，社区底商1.8万方。
整体没有超高层，最高楼栋也就32层，高度从南（靠河）到北（靠观水路）递增。这个设计很好，从风水形峦上讲这叫做后靠一层比一层高，蕴意一代比一代强。
全部是高层平层，没有做跃层，跃层户型较难把握，容易做出糟糕户型；当前该项目释放的户型120—254㎡，户型方正舒适，没什么bug。
不足的地方可能是户数多，因为做了小户型，不过这也为一部分家庭提供了入手机会，目前吹风价是2.2w＋。
总之，就现在，贵阳印象当得起老城的高改善代表作。
中铁建·铁建城
□强省会格局之作，创新同步成渝昆
该项目为人熟知的是4万/平的楼王，这与绝大多数人无关，但很好地树立了参照系，即，即使2万/平、1万/平的房子都必须在高端价值的框架下来打造。
铁建城一个千亩大盘，地处南明甲秀南路兰草坝，西临城市绿核阿哈湖，北靠太慈桥板块，直线距离老城一环约5公里。当前来看，地段并不突出。但它很像昆明巫家坝的豪宅中铁建西派国樾，类比地理位置和产品。
原本千亩土地是可以用来做普通产品的，但中铁建却在这里做了突破贵阳认知的房产品实践，加之这样的体量，可谓强省会格局之作。
拎一些点加以说明：
1.城市级配套：饮马湖公园，贵阳首个运营型内容公园；马术运动中心，贵阳首个住宅项目内的马术；贵州首个贵阳国际时尚发布中心；国际五星级酒店。
2.建筑造型融入弧线、非对称性元素，灰色铝板、公建化外立面，超大窗墙比，构成美学灯塔式作品。
铁建城效果图
3.营造度假酒店式生活方式。御府组团园区内做了无边界泳池，精品酒店式入户大堂，公区内容化等。
4.大平层户型精装房对标一二线豪宅。在我看来，目前是贵阳精装房的天花板。
中铁建做户型真的是很能打，比如花语墅，这次也放到了铁建城二期，二期也有跃层，不过两类户型都是毛坯，进入门槛相对较低，1w左右。
小关万达广场
□地铁一号线TOD盘，激活板块之作
云岩小关，夹在黔灵山脉和鹿冲关山脉之间，说白了就是山坳里。问老贵阳，之前可不Diao这样的地方，太乡下了。
现在，一切被地铁一号线雅关站扭转。小关被纳入城市体系中，北接贵阳北站、金融城，南连老城北京路、喷水池。
小关万达广场效果图
衔接体系除地铁外，还有盐沙大道南连主城市北路，北接白云，林城东路延伸线将在小关设置高架，通达性在完善。
小关要做两点：1.焕新城乡界面；2.引进人，留住人。云岩政府并非看不到一点，早在18年就有小关组团规划。
雅关站下放小关万达广场，正是激活小关的第一步棋，开卷之作很重要。选万达非常好，商业＋住宅，盘活小关。
小关万达广场效果图
所以，小关万达广场最大两个价值点：地铁站＋第四代万达广场。做成地铁站下的TOD盘，现在你也可以看到，走出雅关站后，城市与农村的风貌冲击还是蛮强烈的，界面靠万达改变。至于风景小关湖、鹿冲关森林公园等，还需进一步美化。
目前推出的户型有81—120㎡，毛坯，中规中矩的，据说新开的价格有7字头，对于在金融城上班、老城溢出、想离尘不离城的客户性价比很高。
万科观山甲第
□人大附校教育盘，三马新作
有时候不得不感叹贵阳的地形真的是被山丘划得“支离破碎”，三马就很典型，老城人眼中的城乡结合部。
但这个地方还不得不重视，毕竟它是云岩和观山湖的交界带，近几年是最热的开发板块。2号线、北京西路、数博大道、印象城、宜家、数博万达……
这里大概是农村走向城市的初中级阶段，目前很难诞生高端改善那种房子，主要还是偏刚需。
关于三马建设人大附校贵阳共建校，市领导对它很重视，民间期望也很高，它的建设落地自然是利好三马的，三马城市化也在进一步。
万科恩祥是人大附中附小共建校教育基础设施的投资和建设的参与者，通过种种官方信息推断，观山甲第应该会划入读人大附小附初中共建校。
名校共建校是该项目最大的价值点。
人大附小贵阳共建校效果图
具体到楼盘，在万科城旁。体量约20.3万方，总共11栋，盘小，6栋跃层，5栋精装高层，户型都是2T4，比较惹眼的是因势赋形的甲第公园，项目叫贵州眼。
现在推出的户型跃层为125㎡和110㎡，精装平层95㎡和117㎡，吹风价可能是1.3w-1.5w＋。
万科的平层精装在刚需、初改这块还是很不错的，至于跃层就要看你后期怎么装修设计了。置业建议就是孩子读书可入。
中铁·云著
□观山湖高改善代表作，贵阳楼市范本意义
开盘价1.8W，直接干到观山湖高层房价的天花板，之后褒贬不一。这里，必须回答两个问题：云著是不是豪宅？云著是不是塔尖？
都不是。
云著实景图
云著充其量是初阶版的豪宅替补，说它是目前观山湖的高改善住品更为确切。至于塔尖，那是广告上的修辞。
看下胡润排行榜，贵州的塔尖是制药的、做辣椒酱的、做货运平台的等行业大佬。云著222大平层，400来万，这个价算个球。1.8w，是江浙大多数地级市的门槛价。
所以，不要预期你以为算贵的价格就能买到像成都最好的豪宅水准，邻居更不是塔尖，讲实话还够不着。
云著南苑实景图
回归高改善，回归它的实景展现，看看一些亮点：
地段好。观山西路与云潭北路构成的十字路口，云著、万达广场、阅山湖各占一角。离地铁二号线观山西路站约七八百米。项目前有南苑公园，做得不错，后有文化山。
高端会所。入口大门长约31米，宽约12米，高约9米，很有气势。会所内有泳池、健身房、家庭影院、私宴厅、国学室，尊崇感拉得挺满。
园区不错。风雨连廊、连片水池、温泉、园区大面积乔木灌木、羽毛球场、儿童乐园，架空层做了书吧、儿童课堂、会客厅、医馆等等。
会所游泳池实景
学校资源OK。之前有过挂牌的争议。引入的是北师大教育资源体系，只要是实打实的输入，挂不挂牌都不要紧，学校的设计很漂亮，现已开学。
建筑。都是高层，园林平权。立面有辨识度，但审美上智能仁者见仁。我更喜欢的是中铁建西派系的那种公建立面。
……
还有许多点，就不一一说了，因为云著房子已基本呈现，眼见为实更有说服力，据说价格已经涨到1.9w。
当然也有遗憾，比如户型做小了，有126平的，比如没有做精装。中铁还是略保守。
但不管如何，中铁云著的意义在于它在品质居住上能往前突，在贵阳楼市具有示范意义。
中海·映山湖
□城市CBD改善住品，较纯粹的品质人居
贵阳CBD金融城怎能没有相匹配的改善盘，央企造，中海映山湖正填补了这一空白。
项目坐落林城东路，距CCPARK B馆约800米，占据的是金融城的重要城市资源，是好地段。
说下项目自身亮点。
1.有湖，如案名叫映山湖。业主生活的湖，走一圈下来也要20来分钟，不大不小刚刚好，是项目的“题眼”。金融城有湖的项目极少，据我所知能“私有”的只有别墅区中天君廷里的湖。
2.产品丰富而不错乱，排布有阵列感有秩序美。中海映山湖有高层、洋房和叠墅。高层皆为板式，短进深，大开间，可以说是高层洋房化。
中海映山湖环湖跑道实拍图
3.楼盘建筑形态都非常规整，线条简洁，现代主义风格。外立面选用深灰色外墙，沉稳感；搭配米黄色线条边框，明亮感；采用大面积蓝色中空玻璃，轻盈质感。
4.难得的城央叠墅。别墅分城央墅、城市墅、近郊墅、远郊墅，离城央越近，价值越大。映山湖叠墅，设置大量落地窗，通透明亮，窗墙比0.2-0.3，超过国家低密住区0.13标准。
中海映山湖实拍图
5.户型本身，既不做塔楼也不做跃层，凭中海的水平自然能把户型做得舒适。6月推出一部分精装，到现在大概卖完了吧。
6.学校引入清华基础教育资源，大概会比贵阳一些普通的教育资源要好。
总的来说，中海映山湖是贵阳CBD较为纯粹的人居改善盘，中海“理工科”匠造不容忽视。
建发·和玺
□ 匠造贵阳中式美学，一扇门值回票价
如果把这个项目原封不动地放到观山湖恒大华府这个位置，价值几何？
我会想到“高端”一词。所以，它即使放在离观山湖北一环枫林路2.3公里处的白云，依然改变不了它的属性。
这次，建发和玺，产品形态全部做成洋房及小高层，都为跃层。据项目工作人员说，是5公里范围内容积率（1.8）最小的小区。
过目不忘的依然是中式大门——儒门。采用的是两相对望的双重儒门，仅造价就超过1000万。
全不锈钢打造的大门，不仅造价高昂，更重要的是复杂工艺呈现的质感，比央著石材 不锈钢的拼接组合，更加升级。
100万山水画，3000方三进院苏式园景，会所内有瑜伽室、私宴厅、健身房、儿童星空剧场等等。
我认真的走了下园区，做得很精致很有质感，比央著感觉更好，细节处处体现高级感。
至于产品，架空层还是会做各种泛会所。产品面积段94-188㎡，跃层容易做成畸形，建发的户型却一直让人放心。
左右滑动 户型图
目前的价格小高层9000＋，洋房1.1w＋，跃层的赠送也是比较大的。据置业顾问讲，购房者多来自观山湖。我想说的是白云人应该改变观念，这样的改善品不可多得。
天一观山阅
□高新区人居首盘，造品质蓝图
关注本号的朋友，对这个盘应该不陌生。它是由本土房企天亿打造的，长岭南路旁天一国际广场就是天亿开发的。
原本另一个本土房企的盘肯定能登入价值榜的，但因当前的大环境……说回天一观山阅。
天一观山阅效果图
白云高新区首盘，数博大道旁，距金融城五六公里。数博大道是大贵阳核心中轴，高新区产业带不用多说。
看楼盘的一些亮点：
1.住宅建筑美学里的佼佼者。建筑形态由大量的弧线连接；外立面采用大面积的双层中空灰玻璃，顶部是香槟金铝合金飘板，线脚是香槟金铝合金。
天一观山阅效果图
纵线以灰色玻璃栏杆和深咖色铝盒金百叶体现，再搭配暖灰葡萄牙仿石涂料和深咖色外墙真石漆，整个色彩与材质组合，有质感有辨识度。
2.占据大面积景观生态，填充景观内容。项目规划几十栋住宅包裹着一大片市政公园，约22万方。
重新对公园进行梳理，划分出多个功能区，满足业主及周边人群的兴趣需求，如森林跑道、羽毛球场、篮球场、雨水花园、琉璃书吧、射箭场、林中咖啡馆、森林瑜伽平台等。
甲秀小学高新分校效果图
3.产品形态创新。最典型的如空中跃层墅品。特点是把跃层与露台结合，挑高6.3米。这样做能确保楼上楼下空间尺度。露台面积12-18平，实现高层中的有天有地。产品很像小型版的叠墅。
4.学校引入的是甲秀小学高新分校，甲秀小学教育资源不必多说。
从去年到现在，天一观山阅一直是金融城北的流量盘。
中交绿城·桃源小镇
□贵安改善配套大盘 把江南放进国家级新区
贵安新区马场科技城，央企中交绿城带来桃源小镇。
项目很大，总占地约2500亩，1500亩做景观。与其说是一座桃源小镇不如说是一座城，项目对外定位也是“2500亩公园里的城市”，光是幼儿园就有4个。最近引入了省府路小学分校。
中交绿城桃源小镇实景图
中交地产你可能不熟，但是它的母公司中交集团，很强大。国资委直属双上市特大央企，全球领先的特大型基础设施综合服务商。港珠澳大桥、杭州湾跨海大桥、重庆长江大桥等知名国家工程，都是它干的。
从示范区和售楼部的细节可以看出，绿城希望把它打造成为精品项目，合院产品也沿袭了绿城的中式院落情节。目前新推的产品是高层，面积从75平米到160平米，全屋精装加地暖，最低总价40多万，的确很便宜。
中交绿城中式合院实景图
在我看来，桃源小镇不止是新区人居配套，更是贵安贵阳的城市配套。在“强省会强贵安”的驱动下，贵阳安顺贵安的人口会走向融合，在强产业道路中，这里工作者需要更好的人居品质，包括居住环境、教育、商业、服务、邻里社群等等。
桃源小镇提供的是“强贵安”的人居范本。
终于，盘点完贵阳楼市2021年十大价值盘。
尽管相比发达一二线，贵阳的品质居住有些弱，但步伐依旧前行不辍，这当中像中铁建、中铁、建发、中海、融创等多个房企扮演重要角色。
希望贵阳有更好的价值盘出现。
接下来我们还会盘点年度名不副实楼盘、年度好/差户型、2022期待楼盘等系列内容，敬请关注。
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