寒冬过后，广州天气逐渐回温。
刚过去的一周，广州从上上周最高气温7.3℃爬升到27℃，几近入夏。在广州宣布房贷利率下调后的首个周末，市民纷纷外出郊游踏青，各大公园人满为患，多个东部网红楼盘纷纷抢闸开盘。
南都记者了解获悉，珠江花城上周五“线上推售150套新品，实际成交100多套”；同一日，黄埔富颐华庭今年首次推新，均价4.85万元/平方米；而万科城市之光新推单价亦低至4.9万元/平方米。
一如春节后第二周，广州节后第三周一手推货的去化率基本亦维持在60%以内，不再现2020年三四季度“秒光”“日光”。
与此同时，包括中心区天河珠江新城、牛奶厂等热门板块，全市当前仍有大量热盘的二手急售房源在降价出售。
在历经2021年的调整之后，2022年的广州楼市开局究竟如何？
南都记者深入一线，观察广州楼市的多个侧面。
新房
中心区热门楼盘率先抢跑
相对于过往几年，2022年广州楼市的开局来得非常早。
不仅超九成一手楼盘春节期间不打烊，继续开门迎客；春节后首周，中心区楼盘也纷纷抢闸推新。中心区荔湾雅居乐天际715在节后省周率先推出40套“工抵房”，个别单位单价低至4.6万元/平方米（三层复式），而去年1月预选房单价为7.5万-9万元/平方米，去年10月推出的工抵房折合单价5.07万-6.55万元/平方米，相当于在一年间每平方米降价2万-4万元不等。
近年大热的网红楼盘天河区汇景台、保利天汇，和黄埔保利罗兰国际等也在节后第二周开盘或推新。紧接着，网红楼盘天河区珠江花城，黄埔区富颐华庭、万科城市之光等9个楼盘，也都在节后第三周（即上周）先后抢闸推新。
相对于去年上半年，这些以往每每推新或开盘都是“时光”、“日光”、或者热销8-9成的网红楼盘，在今年开春推新时普遍去化率在五六成之间。譬如汇景台和保利天汇，去化率均在5-5.5成左右；即便在房贷利率下调后再推新的珠江花城、富颐华庭、万科城市之光等，去化率亦是不大如前。
值得关注的是，不少去年一次性付款仍需排队选房的热盘，目前售价普遍维持不涨，甚至有所回调。
譬如富颐华庭，去年年初单价多在5.3万-5.7万元/平方米；去年6月一些买家一次性付款购买的折合单价是5.6万元/平方米；到去年中秋节前后，项目传出限价4.8万元/平方米。在上周，富颐华庭的推新均价统一为4.85万元/平方米，77平方米的两房定金为10万元，需冻资30万元。而去年初，一大批客户冻资150万元仍迟迟未能等到选房机会。
万科城市之光，此前限价南向5.5万元/平方米，北向5.3万元/平方米；在上周，北向部分低层朝马路的房源调至4.8万-4.9万元/平方米，而且对付款方式不再限制。
继这些网红楼盘之后，16个位处中心区的一手新盘也都计划在3月开盘或推新。从中地行的统计可见，今年3月广州预计将有35个楼盘推售，数量是去年同期的2.5倍。
在往年，这些中心区热盘普遍“捂盘”，或因高价推售等原因，往往逢“五一”、“端午”、“国庆”前后再压轴推售；但在今年，却都一致选择率先开跑，即便是当前吹风价达10万 的6个一手楼盘也不例外。
今年3月，向来缺货的天河、海珠，预计分别将有4个、3个楼盘推售。35个一手楼盘中，只有19个楼盘来自外围区。
二手房
珠城牛奶厂等热门板块已降价
在二手楼市，中心区的二手网红楼盘如今也纷纷降价寻客。打开中介朋友圈，常见笋盘出现。
在珠江新城，嘉裕公馆是标杆热盘之一，去年二手参考价出台之前，该盘挂牌价普遍在17万-19万元/平方米。去年3月，该盘一套位于26楼的123平方房源，被曝以总价2300万元成交，折合单价187114万元/平方米（后经证实实际成交单价约为17万元/平方米）。
上周，中介频传嘉裕公馆一套低层154平方米的“笋盘”，挂牌总价2460万元，折合挂牌单价为15.9万元/平方米，单价较去年下调约2万-3万元/平方米。中介证实，该套房此前挂牌价为2600万元。
去年挂牌单价在18万 的中海花城湾，目前一套126平方米的“满五”急卖房源，挂牌总价为2100万元，挂牌单价亦调至16.6万元/平方米。
去年挂牌价一度在18万-20万元/平方米的凯旋新世界枫丹丽舍，在去年10月有房源调至14万元降价出售；而在上周，中介亦频推一套191平方米的户型，挂牌总价2300万元，单价再调至12万元/平方米。
当然，也有楼盘在房贷利率下调后，在去年底的基础上小幅回调。
珠江新城誉峰，一套号称笋盘的房源上周在中介圈刷屏，204平方米挂牌总价3130万元，折合挂牌单价15.3万元。中介表示，去年11月，该盘同样面积的最低成交总价是2980万元。这意味着已较去年底回升150万元。
保利心语，今年1月一套低层的81平方米北向房源成交总价为878万元，折合单价10.8万元/平方米。在2月10日，同小区一套中高层的73平方米北向房源，成交总价达到948万元，折合成交单价已达13万元/平方米。但对比去年个别高达15万元/平方米的单价，每平方米仍降2万元不等。
在海珠区滨江东，嘉仕花园有套126平方米的房源去年初放盘价850万元，此前一直没降价，但业主近期急售，已降价至780万元。
天河区牛奶厂，去年巅峰时期最贵的二手成交均价达到9.8万元/平方米，多套二手住宅成交均价达到9万 。但在今年节后第二周，招商雍华府二期一套142平方米的低层单位成交总价为1150万元，折合单价约8.1万元/平方米。在金地天河公馆，一名急售业主近日挂牌一套123.7平方米的中层单位，总价950万元，折合单价7.6万元/平方米。
国家统计局数据证实，广州二手住宅价格自去年9月（环比下降0.4%）以来，已经连降5个月至今；到今年1月份，仍环比下调0.2%。
地产中介
成交量下降 中介调整门店止损
中心区楼盘的房价都在下调，外围区楼盘更不例外。
去年9月底，家住番禺万博片区的白领朱先生相中越秀和樾府110平方米的户型，“去年总价714万，今年春节后调至630万左右”，相当于在5个月里直降84万元。
不过，朱先生却犹豫不决是否要卖掉手上的房子去置换新房。去年10月，他将所住的房子以总价375万元挂牌，迄今看房者不多，有看中的却直接杀价到330万元。
朱先生表示，去年4月，同栋邻居同朝向同面积的中低层房子的成交总价是390万元。如果他以330万元出售，这意味着总价不到400万元的房子，在不到一年内降价60万元，降幅15.4%。
房价下调，并未能令广州楼市大幅回温。
打去年8月底广州出台二手房指导价后，广州二手住宅从前八月基本保持每月9000 套到1.3万套的成交量，到9月下滑至7153套，而从10月至今年1月都在五六千套浮动，仅为去年上半年月成交的半数。
在成交量接连下调之下，广州二手中介纷纷关店止损。
去年开始自立门户的罗先生，现在珠江新城管理着三家中介门店，“每个月基本还在亏损”。
广州一家中大型中介的负责人陈先生告诉南都记者，其司广州地区今年以来相继关减30家中介门店，“仅花都就关了15家，都是正常的调整”。不过，该司今年也相继新开了7家分店。
在天河区牛奶厂板块，去年中大约有16家中介门店，二手指导价出来一个多月，就只剩大约半数门店开张。
杨佐（化名）于去年8月成为牛奶厂一家新进中介的负责人，负责管理周边区域的3家中介门店，彼时有30多名地产经纪人。但自“9月开始亏损”后，他先后退出牛奶厂店及另一家分店的管理，级别从区域经理降至店长，如今只管1家中介门店，店里只剩12名经纪人。曾经的同事普遍改行，小部分到了其他中介。
杨佐所在的中介公司规模中等，从去年9月起停止扩张，截至目前关减了约20%的门店。他的老板告诉南都记者，“今年没有扩张计划，店铺做了优化，小店并大店”。
一直到今年1月，杨佐的店还是入不敷出。“每个月至少得成交2-4套房；或者促成35宗租赁，至少有七八万元的佣金业绩才不会亏”。今年1月，杨佐的店亏损4000元，他个人承担2000元亏损。
不过，在房贷利率下调前后，该板块多家门店已先后“复活”，目前片区至少有12家中介在营业。上周末，一些新张的中介门店已在悦景路上摆摊招人。
市场数据
连跌5个月后，广州新房成交首次回温
或是开发商的持久降价，终于吸引市民在观望多月后陆续进场。
国家统计局数据显示，今年1月广州一手住宅价格环比回升0.5%，这是自去年8月起连跌5个月后，首次迎来回温。
从广州中原研究发展部数据可见（统计时段上月26日-本月25日，下同），广州一手住宅量的成交低谷在去年8月，仅为6711套。从9月以来逐渐缓慢回升，11月更从8761套升至12月的11638套。
今年1月，广州一手住宅网签9256宗，环比下跌20%，同比去年同期大减36%，但已是去年6月以来的成交量第二高峰。在2月份，网签量回调至4517宗，环比下跌51%，同比去年同期亦跌47%。
新世界云耀春节假期销售中心现场。
肉眼可见的是，节后广州楼市已现放松迹象：不仅房贷利率下调，首套房利率降至LPR 80BP（5.4%），二套房利率降至LPR 100BP（5.6%）；银行不再严查首付来源，多家银行对普通白领亦推出高达50万元的低息装修贷，甚至经营贷也重出江湖；而坊间亦频传限价将于3月放松。
今年节后热盘纷纷抢闸上新，亦与楼市优化限价有着一定关联。去年被传单价限于10万元以内的一些豪宅楼盘，节后已纷纷明晰价格：近期开盘的侨鑫保利汇景台报价12万-13.7万/平方米，备案价达14.8万元/平方米；合景臻颐府吹风价为12万-14万元/平方米；越秀赤沙TOD项目（品越华府）吹风价从去年初始的8万-10万元/平方米，到近期的13万-14万万元/平方米......
不过，受去年下半年以来的低量成交，广州一手住宅的库存爆表。广州中原研究发展部数据显示，截至2月底，广州全市一手住宅库存量1094.59万平方米，库存消化周期需要12.8个月，其中南沙更是高达26个月。
广州中原研究发展部表示，由于去年调控力度较大，目前广州买家信心仍处于恢复阶段。
在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，目前各地楼市已经由“防止楼价过快上涨”转为“保温”，在房贷利率下降之后，房地产市场销售有望回稳，刚需买家的入市将逐步得到恢复”。但2022年房地产市场面临三重压力：收入预期下降，出现流动性危机的房企的降价抛售，大众对房地产市场预期的改变（等跌心理），“预计2022年春季的房地产市场仍难全面复苏”。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，近期的政策变化更多是为了防止市场过冷，不大可能有大的松绑。当前购房者的信心还在缓慢修复过程中，预计摆脱春节淡季影响之后，3月份大概率会是一季度成交的一个高点，但整个修复过程很可能要持续到年中。
统筹：南都记者邱永芬
采写：南都记者邱永芬 王艳玲
摄影：南都记者邱永芬
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