把时间轴拉回到1998年。
那年的7月3日，一个全国都在关注高考的时间点，国家发布了一项有关住房的通知，核心就是福利分房结束了，要实行住房分配货币化。
这给中国楼市的发展摁下了“开始键”。
那时，真正的商品房市场刚刚起步，大多数房企还没从结束福利分房的后续效应中醒过神来。
从房价的角度看，那时的天津与北京、上海，并没有鲜明的城市等级之分，都是在道路上摸索着。
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1999 VS 2019
20年前的1999年，天津出现了什么样的楼盘？
比如金厦里，也是昔日老牌天津金厦地产开发的项目，成为当时王顶堤的高端社区。
有电梯、中央空调，还有社区花园，很多外国人来此居住，180平米一跃二的五室户型，换到如今，也称得上是豪宅。
再比如新安花园，4000元/平米的价格，让天津楼市“刮目”。
金厦里 新安花园
1999年的上海有什么经典楼盘？
是浦东的仁恒滨江园，当时的浦东，金茂大厦才刚建成，还想象不出如今陆家嘴的“盛况”。
而那一年的仁恒滨江园，已经在做大围合、全精装、酒店入户大堂、双会所、风雨连廊……
现在再去看滨江园，在浦东的新豪宅里仍然款款而立，甚至没有一户阳台是封起来的。
20年房龄的上海仁恒滨江园
1998年的天津和上海，都有经典楼盘，在当年改变了商品房的固有形象。只不过，天津的这些本土房企现在已经消失了。
20年来，还能留下来的，一定是对时代有所贡献的房企，比如仁恒。
在1999年，仁恒是不被理解的，连同行们都理解不了，为什么仁恒滨江园要做全精装。也会好奇，为什么20多年了，仁恒头顶上“高端”的帽子始终没掉？
一个原因，这家房企没有受太多“功利心”的捆绑。
仁恒这家房企，大概是天津盼得最久的一家。
于上海而言，仁恒两个字，是高品质住宅的代名词。于天津而言，只有仁恒来了，高品质住宅的那三分之一缺口才能补齐。
于是2009年仁恒海河广场来了，2011年仁恒河滨花园来了……也包括现在的仁恒公园世纪。
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双核定律
仁恒公园世纪是农垦地产与仁恒合作开发的项目。
农垦地产作为天津食品集团旗下全资子公司，产业深入食品、地产、贸易、运输等诸多生活领域，成为天津城市的全生活服务者。
农垦地产一直致力于天津城市的安居事业，不仅建造了一系列城市安居工程，还与诸多知名开发商合作打造了很多居住精品。
此次仁恒与农垦合作，国际化的生活主张与本土化的生活认知，势必将共同打造天津未来的国际化人居样板。
事实上，仁恒公园世纪很像当年上海浦东的仁恒滨江园，从位置来看，它们都处于一个城市的“新区”，从时间点来看，都是“提前占位”。
每个城市都有“双核定律”：老城都会衍生出新城，而新城房价都比老城贵，或是涨幅都比老城高。
比如上海的浦东、南京的河西、郑州的北龙湖、苏州的工业园……
对于天津的河西区来说，当年的梅江就是“新城”，如今已是天津首屈一指的高端居住区。
而现在的新梅江就是梅江的“新城”，这个定律依旧会持续兑现。
仁恒公园世纪位于新梅江起步区，也是新梅江大板块的门户区所在。
未来新梅江将会打造TOD模式，以公共交通为中心、以400-800m（5-10分钟步行路程）为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。
这里将成为天津市区最大的“改善场”！
项目东侧紧邻TOD水廊，西侧临近城市绿轴。
城市绿轴绿化面积约38万平米，水域面积约12万平米，今年开始主体施工，片区未来将更宜居。
3
“很傻”的规划
仁恒公园世纪是仁恒的公园系产品，定位高端改善社区。
项目容积率2.3，如果放在别的房企手中，这个容积率十有八九都是做成“高低配”。
比如把尽可能多的地，拿来做叠拼、洋房这些低密度高总价的产品，然后在地块边角地带，建一些点式高层，盖它个30层，把规划给到的建筑面积指标用够。
说起来整个项目的容积率是2.3，但如果单算高层组团，很可能是4.0以上， 这样的结果就是户均占有的景观和社区配套资源会很低。
很多人都说仁恒公园世纪“傻”，因为它没用“高低配”。
整体共规划11栋高层，错落穿插布局，具有均好性。在楼间距、景观视线方面尽量做到最大，有条件形成大面积的中心景观花园。
仁恒公园世纪楼座排布示意图
从数字上来看，仁恒公园世纪的建筑密度只有20%，也就是说，它用了80%的土地提供给业主足够多的景观园林绿化。
建筑密度低了下来，景观尺度自然就高了上去。
所以，如果俯瞰这个社区，打眼一看，房子反而成了“陪衬”，似乎园林绿化才是“主角”，的确是像建在公园里的房子。
仁恒公园世纪社区规划图
社区不仅在中心有一个中央大花园，而且还规划了几个入户庭院以及密林区。
通过多个景观组团和多条景观轴线，将社区用“绿色”连通起来，也能保证每栋楼附近都园林景观。
仁恒公园世纪社区组团规划图
此外，仁恒公园世纪社区内规划有下沉坐凳、开放草坪、广场、连桥、台层坡地、下沉花园、游乐场活动区……
无论是老人、年轻人还是孩子，也无论是爱动的还是爱静的，都有比较适合的活动场所。
下沉空间在社区规划中比较难得，很多房企都“懒得做”，毕竟费时又费钱，但呈现的效果也确实不一般。
首先在视觉上更有层次感，把景观用地从“平层”变成了“跃层”，也增加了可使用空间。
关键的一点，可以让各种活动功能分区，干扰更小。
在一般的小区中，你进大门时，如果心情好，估计会跟岗亭里的保安say hello，心情不好自己刷了门禁就进去了。
保安可能是站在一顶大伞之下，可能坐在大伞旁三四平方的逼仄空间里。
但仁恒公园世纪的小区入口，场景会有些不一样。
业主可以使用“人脸识别系统”进入小区，并且，在小区入口处，会设一座迎宾楼。
仁恒的人说：“这是城市与家的中转站，迎来送往，皆有屋檐。”
迎宾楼可以直达地下车库，同时还兼具会客功能。比如在恶劣天气时，能够保证业主和访客免受雨雪影响，确实很贴心了。
仁恒公园世纪迎宾楼示意图
地上地下双大堂对于仁恒公园世纪这样的高端项目来说，一定是“标配”，地下大堂挑高约5.8米，每栋住宅楼连接地下车库部分都设置回家通道。
事实上，如今更多的业主都是开车出行，可能地下大堂的使用率会更高。
我们常说判断一个项目是不是真正的高端改善产品，其中一项衡量指标就是：是否有双大堂。
仁恒公园世纪地下大堂效果图
4
即便“限价”，也要情怀
仁恒有26年精装修的经验，这26年来，也从中也吸取了很多经验和教训。
俗话说，熟能生巧。
这些经验与教训，总结提炼成固定的标准，也避免了在装修上走弯路。
还有与仁恒一起成长的装修团队、材料供应商，其实国内大多数房企，即使有20年多开发经验的公司，精装经验超过10年的都没几个。
当然，你仍然可以说精装修不好，任何事情都是这样，多做多错。
但现在看起来，精装修已是普遍行为，也是大势所趋。最难的是，仁恒26年前就开始了，而且26年来一直没动摇过。
仁恒公园世纪项目中，每户都配有可视电子猫眼、智能指纹门锁。
入户采用子母双开门，气势一下子感觉就不一样了，而且尼斯木饰面上还镶嵌金色金属线条。
室内吊顶灯池很有层次感，镶嵌了木饰面装饰边线，这种线条型设计会有一种空间的延展感。
此外，仁恒公园世纪设计了定制式造型空调新风出风口，新风系统包括全热交换机和PM2.5净化器，保证室内温度更舒适，空气质量也更高。
仁恒公园世纪样板间实景图
类似于这些精装细节还有很多，逐个说出来恐怕也能写成一本书了。
仁恒的工程体系，是有自己一套标准的。
就像看一幅名画，如果没人讲解，不了解它的创作者、创作年代，你可能看不出它出名在哪里。
其实对于高端改善社区来说，精装修是百分百必须的。
如果后期每户自行装修，恐怕三五年内社区内电钻声都不绝于耳，装修垃圾也是“持续供应”，那整体的公共界面势必会遭到破坏，还何谈高端改善？
为什么20多年来大家一提到仁恒，立刻就能与“高端”挂上钩？
其中仁恒坚持做精装是一大核心原因，至少保证了社区整体的界面水平在可控范围内。
除了内在，仁恒公园世纪建筑的外在更值得说一说。
它的建筑外立面，用了大面积玻璃、石材，加上以铝板种金属质感比较强的外墙材料，让它在外观上，成了新梅江“最炫”的高层。
仁恒公园世纪建筑外立面效果图
我们对于“上一代”高端住宅的印象还停留在干挂石材上，确实看起来“高大上”，优点也不少，耐雨淋、耐日晒，很坚固。
但如今的高层建筑已经很少使用干挂石材了，主要是施工难度较大，而且存在脱落的安全隐患。
所以，近几年来，高端住宅都开始用铝板 石材，或者铝板 真石漆做外立面。
尤其在南方城市已经成为一股流行风，包括最高住宅楼迪拜的“公主塔”、全球最贵豪宅香港“天汇”、上海顶级豪宅“汤臣一品”……都用的是铝板幕墙。
铝板外墙的颜色可保持几十年不变，且不需要清洗。
最重要的是，隔热效果好，它自身结构能够冷缩热胀，对于业主来说，尤其是夏季，室内的居住舒适度会很好。
当然铝板的造价也很高，基本是普通涂料的近10倍。
客观来讲，几乎所有房企都是有情怀的，但不巧如今撞上了限价。
在成本和利润面前，更多的房企选择扔掉情怀，比如精装简配甚至改毛坯、社区园林缩水等。
但仁恒的选择不同，依然坚持走自己的路。
5
高端改善的户型
经常有人吐槽说某个户型垃圾、说设计师脑子进水，其实很多时候，设计师都是一个无辜的背锅侠。
当建筑面宽被限死，让他每层楼必须摆八户，还要求他拿出的户型结构通透、采光通风优秀，怎么可能？柯布西耶复活，都做不到。
所以首先梯户比是一个很关键的指标，像仁恒公园世纪这样2梯4户、2梯3户、2梯2户的格局，户型质量肯定没得说。
比如这套141平米的三室户型。
南向开间将近11米，客厅自带了一个阳台。
这样就扩展了客厅的进深，除了放必备的沙发、电视墙以外，可以在靠近窗户的位置，加个躺椅之类的，整个客厅的视觉感受和舒适度都要更好一些。
仁恒公园世纪建面约141平米（3室2厅2卫）户型
厨房设计为“侧厨”，有两点好处。
一个是避免了油烟灌进客厅，而且室内整体看上去更整齐，至少你坐在沙发上看不到厨房里的手忙脚乱。
另一个是，可以在餐厅北侧设计一个生活阳台，放置洗衣机，这部分空间与客厅连起来，视觉通透感更好。
很细心的是，因为生活阳台有“墙垛”，所以洗衣机可以“隐藏”起来，室内界面更整洁。
主卧套间内设计为步入式衣帽间，这种格局一般只在高端改善产品中出现。
仁恒公园世纪的户型并没有因为步入式衣帽间而把进深拉长，通过合理的布局，整体仍呈现出“大面宽、小进深”的格局。
仁恒公园世纪效果图
仁恒公园世纪除了住宅，还规划有商业配套及幼儿园。
其中在临街商铺中设有约1800平米的运动会所，让业主能在家门口健身，要知道支撑一个人持续健身的一个关键因素就是：离家近！
未来项目还会引进一些以便民服务为主的小型商业，为小区业主提供更多生活的便利性。
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特立独行
回看1998年至今，房地产市场化20多年了，是跑马圈地的20年，这是主旋律。
“拿地快，开工快，销售快”，是中国房企快速成长的“三把快刀”。频频三刀后，500亿、1000亿，乃至3000亿的奇迹就诞生了。
如此对比来看，主动求慢，善待土地，强调“慢工出细活”的仁恒，反而有点“特立独行”。
而在天津，仁恒的确可以自带八分流量，业主“老带新”占比很高。
一句话，仁恒建的是“用来住的房子”，而不是投资品。
许多抱着投资态度来买房的人，在收房之后，哪怕不住，也舍不得出租、舍不得卖，而是像收藏品一样持有，要留给自己以后自住，这也是仁恒二手房在市面上紧缺的原因之一。
现在如此，未来亦如此。
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