人们习惯把无物管、无主管部门、无人防物防的院落、楼栋称为“三无小区”。
在城市管理中，“三无小区”一直都是社区工作的难点。可见物业管理关乎到老百姓的生活质量与城市品位，而住宅小区物业管理作为一种重要的物业管理类型，已越来越受到大家的重视。目前，德州市中心城区共有147个“三无小区”。
这些小区现状如何？又是哪些原因造成了“三无”现状？是否有妥善解决“三无小区”问题的办法？5月30日至6月1日，记者连续走访中心城区多处“三无小区”，探寻其原因及解决办法。
探寻成因
地点：迎宾小区、金旭花园
住户少，物业公司不愿入驻
迎宾小区位于迎宾大街以东、建设街以南，迎宾市场以北。“我们小区十多年都没有物业了。”6月1日，三位居民正在迎宾小区门口聊天，其中一位阿姨告诉记者，迎宾小区建于1995年左右，她2000年搬进小区时就没有物业公司管理小区。
据介绍，迎宾小区有6栋居民楼，每栋楼有约20户居民，“我们小区比较小，住户不多，一些物业公司可能不愿接手。”因为小区没有“管家”，小区事务多年来都是居民自己“打理”，比如集资铺修小区道路。“现在这条小区路面也变得坑坑洼洼，大伙还得再商量修路的事。”居民赵阿姨说，“可是小区内有不少租户，原住户已经搬走，想协商修路都不好办。”此外，小区集体供暖的事，也是居民最操心的问题，“现在这几栋楼都没有暖气，去年还在测量住宅面积，可最后也没结果。”
和迎宾小区一样，位于天衢路的金旭花园小区，也一直没有物业公司管理。据了解，金旭花园小区于2005年底交房，整个小区的占地面积不到6000平方米，只有50余户居民。因为小区住户不多，如果物业公司入驻，每月只能收不到两三千元的物业费，物业公司很难正常运行，所以没有物业公司愿意进驻。
地点：德城区保险宿舍
员工大多转卖房屋，单位不再管理
位于青年路的德城区保险宿舍里面，每个路灯间隔均在10米左右，有的路灯已经损坏，记者6月1日晚走在这条路上，整条路都黑漆漆的。“这里白天就难走，晚上就更别说了，要是不熟悉道路的人晚上走在这，很容易摔跟头。”居民甄先生介绍，小区道路到处都坑坑洼洼，已经很久没人修了。
记者在小区内看到，每栋楼前的垃圾桶里也堆满了垃圾，“我们也交钱，不过肯定是没有有物业的小区交的多，一年也就一两百块钱吧。”甄先生说，“钱少，工作人员干活就没有别的地方利索，垃圾清理就会慢一些。”
据了解，德城区保险宿舍以前是有物业管理的。“这个小区建于上世纪90年代，听说以前住在这里的居民大部分都是某保险公司的员工，该单位后勤负责小区的物业工作。”随着时间的推移，越来越多的小区居民选择卖房、租房。“现在真正属于该保险公司员工的已经基本没有了，没有了公司的员工，单位也就‘撂挑子’不管了。”甄先生说，他们也不是没有想过重新找物业，但小区人员成分复杂，连业主委员会成立都困难重重，找物业也成了一大难题。
地点：农药厂宿舍、地毯厂宿舍
企业倒闭或改制 宿舍沦落成“三无”
农药厂宿舍在哪？不少人“大脑地图”中都没有此地坐标。驱车经行东风路德百家居广场附近，如果不仔细，很难发现在路边绿植深处，还“藏”有一处小区——农药厂宿舍。
农药厂宿舍是原德州农药厂职工宿舍，最后一批“房改房”时，农药厂把宿舍卖给了单位职工。“农药厂是2000年左右搬走的，已经改了名字。现在长河小学就是原德州农药厂的原址。”6月1日，原德州农药厂退休职工李明华（化名）向记者介绍曾经的厂区。
李明华在农药厂宿舍居住了20多年，现在已搬至萧何庄小区居住，她和老伴每天都要回宿舍一次，喂一喂养在宿舍的两条狗。李明华说：“我也不想搬，可这里实在没法住。”
据介绍，农药厂宿舍包括四栋楼房和十几排平房，现存最早的住房建于1985年左右，最晚的建于1999年，整个宿舍区内没有集体供暖。“宿舍前几年才通上燃气，住在这里的人还在喝井水，还有一部分住户家中没有厕所，而宿舍区内的公厕已经被拆。”李明华说，因为居住不方便，现在平房区内只有一两户人家居住着。
说起宿舍曾经的样子，李明华颇为自豪。“宿舍区那时候还有花园和果树，家里水电暖如果哪坏了，给厂办公室打个电话就会有人来修。”李明华说，农药厂曾经是德州屈指可数的几家国企之一，“可现在厂子搬走了，没有人再给我们操心了。”
与农药厂宿舍一路之隔是油厂宿舍和棉厂宿舍。由于工厂倒闭，供暖、供水、修路等问题成了宿舍居民最大的难题。棉厂宿舍一位住户告诉记者：“我们宿舍内没有厕所，宿舍区也没公厕，喝水只能靠买矿泉水，洗衣服用的水都是自己打的十几米深的水井里的。”在采访中，记者还了解到，因为企业改制或倒闭破产而遗留下的职工宿舍，最终“沦落”成“三无小区”的还有地毯厂宿舍、面粉厂宿舍、外贸宿舍、烟厂宿舍、方向机厂宿舍等。
地点：邹李小区
年代久人员杂，一直没物业入驻
6月1日下午，记者来到位于湖滨南大道的邹李小区，这是一个上世纪80年代末建成的旧式小区，没有维修基金，也没有物业管理。
记者在邹李小区发现，进入该小区不需要任何检查，也没有门岗、保安等安全防范措施。
“这是‘三无小区’，没有物业，居民就凑钱雇人来收垃圾，否则根本就没法住。”在附近工作的环卫工人告诉记者，“小区没物业，也就没法监管，环境并不是太好。”
小区居民张大妈说，她在邹李小区已经住了五六年，刚搬来时，邹李小区就已经是“三无小区”了，很不安全。“居民家里经常被盗，很多小偷都是从窗户进去的，这不，现在小区里面三楼以下哪有不安防盗窗的。”
据新华街道办事处工作人员介绍，邹李小区属于老旧小区，由于没有维修基金，很久以前就没有了物业，居民也不是没有争取过物业，“现在申请物业管理很复杂，首先需要成立业主委员会，然后由业主委员会向房管局备案。”
“办事处曾多次与房管局沟通，但因为申请手续繁杂，小区没有维修基金，再加之邹李小区有很多租房子的，大都求便宜，人员成分很复杂，推选不出业主委员会，所以很多次‘求物业’计划就半途而废，不了了之了。”新华街道办事处的工作人员介绍。
地点：长宏小区
管理费入不敷出，物业来一拨走一拨
6月1日上午，记者来到天衢中路的长宏小区，该小区以前也有自己的物业，但几年前将物业“炒鱿鱼”之后，长宏小区一直处于“三无”状态。
在长宏小区记者看到，环境比较整洁，并没有垃圾堆积现象，道路也比较平坦。整个小区共有20000多平方米，200多户居民。
据了解，长宏小区刚建成的时候，是有物业的。“2008年，小区物业泰兴物业管理有限公司想将物业费由之前的每平方米0.2元调整到0.25元。居民肯定不干啊，凭什么给我们涨钱啊，于是我们就把物业公司给‘炒’了。”小区居民戴先生介绍说。
后来，由当时的业主委员会主任李梅（化名）接手长宏小区的管理工作，“我记得当时李主任说物业费收不上来也没事，她家里有门市，可以先垫付。”戴先生回忆，她干了不到一年就坚持不住，自动退出了。
“我们也想过别的方法，比如联系其他的物业公司，但最后都因价钱原因，没有达成一致。”戴先生表示，长宏小区“三无”的最主要原因是小区小，住户少，物业觉得原有的价格不赚钱，想要通过提价来获得利润，“这与我们业主有根本性的冲突，谁都不想多交钱，如果多交钱，还不如自己管理。”
业委会“自治”
用心服务感动居民主动缴费
小区名称：丰华小区
形成时间：上世纪90年代因工作开展不顺物业不辞而别
管理经验：业委会“自治”
丰华小区于1999年建成，是一个有着16年历史的“老小区”。2009年，原丰华小区物业因工作开展不顺“不辞而别”，小区各项公共服务陷入瘫痪，此后小区也聘请了几次物业，但因遗留问题太多，都没坚持下去。
在丰华社区居委会的帮助下，小区成立了业主委员会，但不到两年的时间，5位业委会成员集体辞职。2011年，丰华社区居委会再次出面，重新组织选举，通过部分业主推荐，在小区内选出了5位热心居民组成业委会筹备组。
筹备组临危受命，临时担起了业委会的职能和小区的物业管理工作。4年来，在筹备组的努力下，小区环境得到逐步改善。筹备组的管理工作也赢得了业主的一致认可。当初的筹备组已被居民默认为业主委员会，负责人王占元则被大家亲切地称为“王主任”。
王占元告诉记者，在刚接手小区工作时，没有物业资金。小区卫生环境一片狼藉，临近2012年春节，为给大家营造一个良好的环境，他自掏腰包雇人清理了小区的垃圾。
之后，王占元带领业委会成员对小区环境进行全面整治，先将满是杂草的小花园翻修重建，安上全新的健身器材，然后植树种花，绿化环境。最后还组织了小区秧歌队和老年健身队。因为良好的绿化环境和居住氛围，2012年，丰华小区被评为市级花园式小区。
2013年，在业委会的组织下，丰华小区的门口建起了便民服务站。管理值班室、信息咨询服务站、警卫室、业主生活服务室、物业管理办公室、超市等一应俱全。便民服务站免费向业主打印复印材料、房屋租赁代办、物业信息咨询等服务；被居民称为“业主之家”的生活服务室里还安有公用的洗衣机、缝纫机和棋牌桌，每逢下午都有老人过来“杀上”两盘象棋。
“别的小区去年10月份就把今年全年物业费收了，我们小区今年5月份才开始收，而且只是半年的。”据王占元介绍，经业主委员会成员协商，采取先管理后收费的模式，让大家看到管理成果再交费。据了解，4年来，丰华小区一直坚持一平方米0.35元的收费标准。自今年5月1日起，物业费收取公告贴出仅一个月，小区418户居民就有290户业主主动缴纳了物业费，而且有6户缴了全年费用。
王占元表示，下一步业主委员计划逐步对小区路面进行翻修，对排水系统进行改造，尽快解决部分业主房顶漏水的问题，努力为业主营造更好的居住环境。
单位撒手不管 楼道长工作室解难题
小区名称：铁路宿舍
管理经验：居委会成立楼道长工作室
南市社区的铁路宿舍被人们习惯地分为“上沿”和“下沿”，小区物业原本归沧州建筑段德州领工区管理，物业费、卫生费职工全免。但随着单位改革，财权上交后，公司无力再承担物业管理费，加之小区近60%的职工都已搬离，从而导致该小区成为无人管小区，垃圾成堆、私搭乱建现象成为一段时间小区居民头疼的事情。
2014年10月，南市社区成立了楼道长工作室，从各居民小区中选拔了24名楼道长，他们中有年近七旬的退休职工，也有热心社区工作的在职员工。对于自己所在的小区，楼道长们心中都有一本明细账：有多少户居民，哪些是常住居民，哪些是临时租客等等。
有居民说，楼道长类似过去的居民小组长，不算什么新鲜事。那么，楼道长工作室又有怎样的现实意义？
社区党支部书记马长福说：“建立楼道长工作室，就是让楼道长的工作形成一种制度，最终实现居民自我管理。”据介绍，南市社区辖区大多数是老居民小区，老龄人口多、外来租住人员多，成为辖区“两多”的特点。这在一定程度上增加了社区管理的难度。为此，社区尝试从楼道组织着手，建立楼道长工作室，经过培训指导，让楼道长开展一些工作，由此闯出一条开展社区居民自治工作的好路子。
今年1月26日，南市社区与楼道长签订《南市社区楼道长岗位责任书》。社区管理模式需要创新和转变，如何更好地提供社区服务，楼道长的角色举足轻重。签订责任书活动提升了各楼道长的工作责任心，健全了社区组织网络，对社区各项工作开展起到了积极作用。在社区辖区的住宅楼上，每幢楼和每个楼道都对楼道长进行挂牌亮相，并标明他们的联系电话和监督电话。楼道长一时处理不了的问题，由他们向社区反映，使社区管理形成一个系统的基层网络。“由于社区充分发挥了楼道长的能动作用，社区不但很好地完成了上面布置的各项任务，而且很多问题也在楼幢间解决了。”马长福书记说。
棚户区改造房 居委会成45幢楼大管家
小区名称：芦家井小区、马家海子小区等45幢楼
形成时间：上世纪90年代棚户区改造
管理经验：居委会20多年干“物管”
社区居委会找来维修队疏通芦家井小区堵塞的下水道
6月1日下午，尉署社区居委会两名工作人员来到芦家井小区1号楼，她们是来收取上周六帮居民疏通下水道维修费的。刚刚走进小区，工作人员就先后遇到4名居民，彼此热情打招呼，得知工作人员的来意后，其中三人很痛快地缴纳了维修费。因为20多年来，都是居委会承担着小区的物业管理工作，居民与她们不但很熟悉，且很信任。
其中一位工作人员告诉记者，5月下旬，芦家井小区1号楼和马家海子小区的一幢楼的居民找到居委会，称楼下的下水道堵塞严重、污水外溢，严重影响了居民的正常生活，要求居委会帮忙解决。5月30日、31日，尉署社区居委会找来维修队帮居民解决了这一生活难题。但是，后期收费又成为工作人员的难题。
据尉署社区居委会党支部书记宫玉香介绍，辖区内最大的两个“三无小区”芦家井小区和马家海子小区有35幢楼，辖区东南角还零散着大约10幢楼的“三无小区”。这些小区大部分是上世纪90年代城区棚户区改造形成的，没有物业管理；还有一部分是因为居民比较杂，原属单位不再管理而成为“三无小区”。
“对于这些小区，我们社区居委会想了很多办法，但是依然很难聘请到物业公司进驻小区进行管理。”宫玉香说。
原来，像芦家井、马家海子、育新等上世纪90年代通过棚户区改造而成的小区，当时没有物业，小区的设计都是单幢楼成为一个单独的院，不可能形成一个封闭式的小区，物业管理尤其是门禁管理非常难。另外，长时间没有物业公司管理，居民也没有缴纳物业费的意识，这也是导致几个小区长期没有物业入驻的原因之一。
小区卫生、下水道疏通等居民生活中经常遇到的问题需要解决，怎么办？居委会承担起了“小区管家”的职责。渐渐的，居民对居委会有了认可度，而且也有了依赖性。经过多年的工作，居委会工作人员也摸索出了一套自己的管理办法，他们表示，只要真心为居民解决问题，得到居民的认可，解决“三无小区”一些零碎的生活难题不是问题。
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