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100人饮水机招商

100人饮水机招商

更新时间:2022-01-21 21:11:48

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

共享办公的独特中国范例

联合办公经历了一场千奇百怪的魔幻漂流,从资本宠儿到明日黄花,只花了短短几年时间。

最著名的案例,莫过于风投之王孙正义和他相爱相杀的WeWork,WeWork的估值经历了过山车式的上蹿下跳,最终迎来转折,背后的软银也将再一次获得重大胜利。

2019年9月WeWork因为财务状况不佳和外界争议,而取消了IPO计划,给创始人和大股东迎头浇了一盆冷水。

然而18个月之后,事情出现了转机,WeWork将在与BowX Acquisition Corp.合并后上市,估值约为90亿美元。

虽然相比470亿的上一次IPO前估值缩水了80%,但也比一分钱不值要强太多了。

从WeWork估值的大起大落中,我们至少能吸取两个教训:

1、市场很残酷。并不是所有联合办公故事都能被资本市场接受,短期内资本可能会对新企业给出一个高溢价估值,但是长期来看它的泡沫必定会被刺破。

2、孙正义走下神坛。软银的策略暴露了当前它作为世界级大基金的短板,有人将目前的孙正义形容为“用黄金的价格买白银,然后再以钻石的价格把它卖出去”。风投机构一轮又一轮地抬高估值,未必每一次都能遇到接盘侠。

目前联合办公在一二线渗透率很低,引入共享办公空间,会成为2021年传统商场、写字楼改造和提升自我价值的主要方向。

根据Frost & Sullivan报告数据显示,中国一线与新一线联合办公市场渗透率不到1%,2017年以来出现明显增长,到2019年一线的联合办公渗透率已达7.4%。

灵活、便捷、多元的各类办公空间,尤其被小微企业所喜爱,越来越流行。

有趣的是,在大洋彼岸的中国,有这样一家联合办公领军企业,在默默耕耘十几年后,赚了钱,也赢得了用户口碑和市场认可。

它就是创富港。

在前瞻产业研究院的《2020中国联合办公最具价值投资综合排名》榜单上,创富港以86.09的总分位列第一。

根据最新公布年报,2020全年创富港营收为5.88亿,同比增长9.85%,报告期内公司营业利润较上年增加3589万元,主要是2019年扩张新店带来的利润,以及有效控制各类费用的成果。

被抛弃的前浪WeWork,其失败原因,不能简单的归结于模式和资本故事。

能存活下的后浪创富港,懂得如何赋能小微企业,坚持长期主义和产品主义,精打细算赚每一分钱,把优秀的企业精神,真正传递下去。

长期主义和产品主义的坚持

几年前,创富港创始人薛春就去美国西雅图考察过WeWork,他总结了三点:

第一是WeWork的实际空间利用率和创富港的底层思考逻辑类似,它们收购了一家专门做空间设计自动化的公司,目的就是为了提升效率,创富港也在考虑开发一个自动分割系统,导入平面图自动分割出房型,不需要人工参与。

第二是创富港早就开始了对大面积空间租赁的研究,经过多年实践后,还是发现小面积投资回报比更高,特别是在企业有盈利需求的时候,深耕小面积租赁是最佳选择。

第三是IT系统建设。WeWork内部沟通的系统很简单,不适用于国内IM的复杂需求环境,薛春在回国后立刻开始打造自己的APP[方圆间企业服务平台],这套系统解决了从门禁、复印、快递柜、饮水机、会议室预定到商务IM沟通、审批、资金流、记账报税等多种功能,目标是为所有中小微企业的信息化建设和数字化运营赋能。

企业能赚一年的钱,是做成了一笔好生意。能赚三年的钱,是形成了一种商业能力,而能连续赚20年的钱,说到底就是创始人身上的两种主义了:

1.长期主义

2.产品主义

联合办公这种业态想要盈利,必须兼具房地产企业的属性,必须得在适当的时候快速扩张。

但随之而来的另一个悖论是,它的第二属性是服务业,必须要有长久的毅力和客户洞察,才能保证优质的服务力,带来好口碑。

快速扩张和优质服务,真的能兼得么?

毕竟联合办公超长租期,意味着必须和中小企业共同成长。

薛春的第一个答案是:坚持长期主义。

联合办公的想象力和估值,都来自于高成长性。

创富港的门店有非常棒的经营性现金流,因此能够实现“自有资金维持年均40%以上的高增长”。但实现高增长后,因新店装修期和成长期的计提亏损,整体集团财务报表上的利润却体现不高。

具体来说,签约10年,前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平,意味着不但免租期要核算房租成本,而且后面递增的高房租也拉平到前期了,因此开新店在免租期就有高额的房租计提成本了,因此会出现现金流极好,利润较差的反差现象。

但真正有能力的价值投资者就会发现,在门店的全周期里,现金流与利润最终趋同,意味着利润后置了而已。

早在2012年招商银行就针对创富港做了一份详细的尽调报告,认为创富港的盈利能力超过快捷酒店,于是第一和第二年给了1200万和1600万纯信用贷款支持,目前创富港获得的银行整体授信超过1亿。

长期主义关键在于,把精细化运营策略坚持到底,一点点做到位。

它的起点是把一家新门店做好,稳定提升出租率,然后将新店转化为老店,最终完成盈利的蜕变。

开新店,最重要的是两点:

一是新店的时候,老店是不是能保持很稳定的高出租率,盈利能否不受新店影响。

二是开的新店能否迅速转为老店开始盈利。

保持足够理性和克制的选址标准,以及确保单店能盈利是关键,否则开的越多,死得越快。

在解决了规模扩张和盈利悖论这个问题后,更难的问题出现了:

如何把每一个门店的服务做到极致?

答案就是产品主义,将极致的门店产品交付给客户去体验。

这就是创始人薛春的强项了,程序员出身的他,与生俱来的技术基因和理工科思维,让创富港在服务方面,积累了强大的技术壁垒。

增值服务在公司内部的地位,长期以来都是被提升到和租赁业务同等重要的位置上的。

它的关系信息化应用非常深入,从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖。

比如最常用的的财务系统,平均每天数千笔收款,一律由IT自动识别,自动找到这份合同生成凭证,自动做账,系统应用都是自主研发。

为提升对中小微企业的服务体验,创富港还自主开发了BITS智能商务电话系统、电话会议系统、秘书接电服务系统等。最简单的收件服务,以前需投入较大的人力协助入驻企业收发,现在通过快递柜对接APP,实现入驻企业全自助化。

IT技术把选址建模、设计、开店、营销、服务、内控等各环节实现管理融合,最理想的状态是把坪效利润率做到极致。

数据显示,创富港目前上百家成熟门店平均出租率长期保持在90%以上,综合毛利率在30%以上,业绩行业领先。运营空间数量也从2008年的27个迅速扩张到2021年一季度末的200个以上。

上市不是终点 输出品牌才能持久

那么最后一个问题是,创富港的终点是什么?

显然不是上市,或者说上市只是一个阶段性里程碑。

未来的共享办公都将转型为服务式办公,创富港的服务只会越来越深度化,当未来所有办公楼都是服务式的时候,其实就是我们目前持续深化的模式。

一个可行的方案是,输出管理模式。

目前中国联合办公的主职业是当好二房东,少有在增值服务和深度挖掘方面精细化的公司,比如注册企业、财税、传真收发和虚拟办公室。

创富港正在补齐行业的这一块短板,是将联合办公品牌化输出的先行者。

在《创富港基本法及发展白皮书》里,公司未来会对科技赋能创业进行全面深入的探索,利用IT系统全方位赋能选址建模、设计、开店、营销、服务及内控管理。

比如2019下半年开始尝试创享邦,是一个创业者之间共享人脉、共享资源、互为引荐生意的社群平台,倡导诚信靠谱和愿意互助的创业者共同结盟,立志成为真正适合中国创业者的共享互助社群。

对于小微企业来说,第一要务就是活下来,其次才是挣钱。作为赋能者,选择轻资产模式不是创富港的目的,只是一个增加盈利的方案。

未来,北上广深四大一线的联合办公市场空间,将继续扩大。

根据迈点研究院的研究,上海2020年在政策引导下,TMT和生物医药行业蓬勃发展,内外资入驻带来更多的办公需求。北京联合办公布点空间从传统写字楼扩散,发展到商务园区、城市更新改造项目,产业聚集效应明显。

广州市场主要集中在天河、越秀和海珠区,深圳主要集中在南山、福田和宝安区。

可以发现,以互联网、通讯为主的新兴产业在广深创造了巨大的联合办公新需求,粤港澳大湾区战略推进,也将为广深联合办公市场提供更多的升维客户群体。

这些趋势也印证了一点:联合办公头部企业,未来的优势和盈利规模,也将进一步扩大。

美团创始人王兴曾经分享过他对于边界的认知:

这个世界上有两种游戏,一是为了赢的有限游戏,一种是为了让游戏永远进行下去的无限游戏。有限的游戏在边界内玩,无限的游戏玩的就是边界。

这与创富港以及创始人薛春倡导内在的企业家精神不谋而合。共享办公行业的竞争对手非常多,每年新入局者也很多,但真正能盈利的公司少之又少。

创富港在这个无限游戏里,始终稳扎稳打,一步步加深自己的护城河,做出既有技术又有服务的生态圈,赋能中小微企业的同时,成为一站式创业创新服务平台领导者。

联合办公的这场漂流,看似魔幻,其实眼前已经有了一丝曙光,只要坚守自己的方寸小船,顺势而为,最终必定能抵达新大陆的彼岸。

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